아파트 셀프등기 신청 순서, 법무사 없이 60일 안에 소유권이전등기

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거래신고부터 등기필정보까지, 매수인이 직접 밟는 등기 절차

아파트를 매수한 뒤 법무사 없이 소유권이전등기를 직접 신청하려는 분을 위해 신고·납부 기한, 시·군·구청과 은행에서 준비할 서류, 방문신청과 전자신청의 수수료와 접수 절차를 진행 순서대로 정리했습니다.

매매계약으로 부동산의 소유자가 바뀌면 이를 등기해야 소유권 변동의 효력이 생겨요. 소유권이전등기 신청서에는 부동산거래계약신고필증과 취득세영수필확인서를 첨부해야 하고, 등기를 신청하는 자는 국민주택채권도 매입해야 합니다. 따라서 등기를 신청하기 전에 부동산 거래신고와 취득세 납부, 국민주택채권 매입을 먼저 마쳐야 해요.

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소유권이전등기 신청인과 60일 신청기간

매매에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 공동으로 신청할 사항입니다. 실제로는 매수인이 매도인에게서 인감도장을 날인한 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문하는 경우가 대부분이에요. 등기소 방문신청과 인터넷등기소 전자신청 모두 변호사나 법무사 같은 자격자대리인에게 맡기지 않고 당사자가 직접 신청할 수 있습니다.

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항

주목할 것은 신청기간의 시작일입니다. 매매처럼 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 계약 체결일이 아니라 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일을 계산해요. 부동산 거래신고, 취득세 신고·납부, 소유권이전등기 신청의 기한별 시작일은 다음과 같습니다.

등기권리자인 매수인이 상당한 사유 없이 60일 신청기간 안에 등기신청을 하지 않으면 과태료 대상이 됩니다. 과태료 금액은 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액 등을 참작해 결정돼요.

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등기소에 가기 전, 부동산 거래신고와 취득세 납부

부동산 거래신고는 부동산거래계약 신고서에 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인해 거래당사자 중 1명이 제출하면 됩니다. 신고관청인 시장·군수·구청장은 신고 내용을 확인한 후 신고필증을 발급해요. 부동산거래계약신고필증(실거래가신고필증)을 발급받으면 매매계약서에 검인을 받은 것으로 봅니다.

취득세는 과세표준인 취득 당시의 가액, 즉 취득자가 신고한 가액에 표준세율을 곱해 산정합니다. 법정신고기한까지 신고하지 않으면 납부해야 할 세액에 무신고가산세가 부과되므로 기한 안에 신고·납부를 마쳐야 합니다.

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은행에서 할 일, 국민주택채권 매입과 등기신청수수료 납부

등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다. 매입대상금액은 국토교통부 「주택기금포털」의 「국민주택채권매입대상금액조회」에서 확인할 수 있어요. 매입 후 즉시매도를 원하면 우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행에서 일정 할인료만 부담하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다. 할인료는 매일 변경되므로 은행에 확인해야 해요.

주의할 것은 등기신청이 각하되어도 이미 납부한 등기신청수수료는 반환되지 않는다는 사실입니다. 주택 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 주택은 인지세를 납부하지 않아도 됩니다. 인지세를 납부해야 하는 경우에는 대한민국정부 수입인지를 농협, 우체국, 신한은행 등 가까운 은행에서 구입하면 돼요.

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등기소 방문신청, 시·군·구청과 은행에서 준비할 서류와 매도인에게 받을 것

방문신청 서류 중 매도인에게서 받아야 하는 것이 특히 중요합니다. 매도인의 부동산매도용 인감증명서는 「부동산매수자」란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재되어 있고 발행일로부터 3개월 이내인 것이어야 해요. 인감증명서 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 첨부할 수도 있습니다.

매도인이 소유권 등기를 한 후 등기소로부터 받아 가지고 있던 등기필정보도 등기소에 제공해야 합니다. 매도인이 등기필정보를 가지고 있는 경우에는 부동산고유번호 등을 신청서에 기재하면 등기필정보통지서 자체를 제출할 필요가 없어요.

신청서는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 제출합니다. 관할 등기소는 인터넷등기소 고객센터의 「등기소 찾기」에서 확인하세요.

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인터넷등기소 전자신청과 e-Form 신청 절차

인터넷등기소 전자신청은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 당사자를 대리해서 합니다. 다만 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없고, 외국인은 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있어요.

전자신청을 하려면 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다. 매매에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 매도인과 매수인 모두 등기소를 방문해 사용자등록신청을 해야 해요. 등기소에서 부여한 접근번호를 받은 날부터 10일 내에 인터넷등기소에서 인증서와 접근번호 등을 입력해야 사용자등록이 마무리됩니다.

전자표준양식(e-Form)은 인터넷등기소에서 신청정보를 입력해 저장하는 표준화된 신청서 양식이지만, 작성해 출력한 것만으로는 등기신청이 접수되지 않아요. 출력해 날인한 e-Form 신청서와 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다.

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접수 뒤 처리 순서와 등기필정보 수령

접수 담당자가 등기신청사건을 접수하면 신청서에 접수번호를 부여하고, 이때부터 해당 등기부에 Key-Lock을 설정합니다. 따라서 접수된 사건이 처리될 때까지는 등기사항증명서를 발급받을 수 없어요. 접수상황은 인터넷등기소 「등기신청사건 조회」의 「부동산등기신청사건」에 부동산의 소재지번을 입력해 확인할 수 있습니다.

등기가 완료되면 등기필정보 및 등기완료통지서를 받습니다. 나중에 그 아파트를 매도할 때에는 매수인이 등기의무자가 되어 이번에 받은 등기필정보를 등기소에 제공해야 해요.

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근저당권 설정등기와 말소등기의 신청인

근저당권 설정등기는 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받기 위한 등기입니다. 채무변제로 계약을 해지하면 근저당권 말소등기를 하는데, 설정등기와 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 서로 반대예요.

근저당권 말소등기는 등기권리자인 근저당권 설정자와 등기의무자인 근저당권자가 공동으로 등기소에 출석해 근저당권말소등기 신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 신청합니다. 대리인이 신청할 수도 있는데, 이때 대리인이 반드시 법무사나 변호사여야 하는 것은 아니에요. 상대방에게 등기 신청에 관한 권한을 위임해 신청하게 할 수도 있습니다.

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셀프등기 전에 다시 확인할 것

셀프등기에서 놓치기 쉬운 것은 신청기간의 시작일과 매도인에게서 받을 서류입니다. 소유권이전등기 신청기간 60일은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 계산하고, 매수인 혼자 방문신청을 하려면 매도인의 인감도장을 날인한 위임장과 부동산매도용 인감증명서, 등기필정보가 갖춰져야 해요. 전자신청을 택했다면 매도인도 사용자등록을 해야 하므로 매도인에게 미리 알려 두어야 합니다.

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출처·참고자료

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 소유권이전등기 신청인 및 기간」·「부동산 소유권이전등기 신청방법」·「수수료」·「관할 등기소」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「취득세의 신고 및 납부」·「가산세」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산거래 신고의무자 및 기간」·「부동산거래 신고 시 제출서류」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「매매에 의한 소유권 이전등기의 신청인」·「매매에 의한 소유권 이전등기의 신청기간」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「매매에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「매매에 의한 소유권 이전등기 신청서」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「매매에 의한 소유권 이전등기 신청 절차」·「인터넷 신청 절차」·「전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산등기의 처리 절차」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「근저당권 설정등기의 신청인」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「근저당권 말소등기의 신청인」
• 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기 특별조치법」 제2조(소유권이전등기등 신청의무)·제11조(과태료)
• 법제처 국가법령정보센터, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2·제5조의5·제6조(2025.8.1. 시행)
• 법제처 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조(부동산 거래의 신고)

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 14일 확인 기준입니다. 등기신청수수료는 2025년 8월 1일 시행 「등기사항증명서 등 수수료규칙」의 금액이고 국민주택채권 할인료는 매일 변경되므로, 등기 신청 전에 인터넷등기소와 은행에서 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 법무사의 등기 신청 대리나 법률 상담을 대신하지 않습니다.

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