셀프등기 서류 준비 순서, 인감증명서 유효기간과 등기신청수수료

매수인이 혼자 신청할 때 준비하는 첨부서면

매매로 소유권이전등기를 직접 신청하려는 매수인을 위해, 시·군·구청과 은행에서 준비할 첨부서면을 발급처 순서대로 정리하고 등기신청수수료와 편철 순서까지 담았습니다.

인천지방법원 등기운영과 접수·발급 간판과 유리벽 너머 창구 위에 셀프등기 서류가 모이는 순서를 안내하는 문구

매매에 의한 소유권이전등기는 등기권리자인 매수인과 등기의무자인 매도인이 공동으로 신청하는 것이 원칙이에요. 다만 대부분은 매수인이 매도인으로부터 인감도장을 날인한 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문합니다. 등기신청은 대리인이 할 수도 있지만, 변호사 또는 법무사가 아닌 사람은 신청서 작성이나 서류 제출대행을 업(業)으로 할 수 없어요.

신청 기한과 방식별 등기신청수수료

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하며, 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우는 제외됩니다. 매매처럼 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약에서는 반대급부의 이행이 완료된 날, 즉 서로 주고받기로 한 대가의 이행이 모두 끝난 날부터 60일을 계산해요.

신청 방식은 서면방문신청, 전자표준양식(e-form)신청, 전자신청의 세 가지예요. 방식마다 등기신청수수료와 먼저 해야 할 절차, 신청서를 제출하는 방법이 달라집니다.

서면방문신청 18,000원, 전자표준양식(e-form)신청 15,000원, 전자신청 10,000원의 매 부동산당 등기신청수수료와 방식별로 먼저 할 일, 신청서 제출 방법을 비교한 표 — 소유권이전등기 신청 방식별 등기신청수수료

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 신청정보를 입력해 저장하는 신청서 양식이지만, 작성해 출력한 것만으로는 등기신청이 접수되지 않아요. 등기신청은 등기소를 방문해 신청서와 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출하고 그 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다. 또한 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 등기관이 행정정보 공동이용으로 직접 확인하고, 신청인은 그 첨부정보를 제공한 것으로 봅니다. 다만 그 첨부정보에 개인정보가 포함돼 있으면 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공해야 합니다.

전자신청을 하려면 매도인과 매수인 모두 인증서를 발급받아 최초의 전자신청 전에 등기소에 직접 출석해 사용자등록을 해야 합니다. 사용자등록신청서에는 인감증명이나 본인서명사실확인서·전자본인서명확인서 발급증과 발행일부터 3개월 이내의 주소를 증명하는 서면을 첨부하고, 접수할 때 신분증을 제시해요. 사용자등록은 등기소로부터 접근번호를 부여받은 후 10일 이내에 마쳐야 해요.

시·군·구청에서 발급받는 서류

서류 준비는 시·군·구청에서 시작합니다. 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 부동산 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 하고, 인터넷 신고와 방문신고 중 선택할 수 있어요. 신고를 마치면 부동산거래계약신고필증이 발급되며, 이 신고필증이 발급된 때에 매수인은 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다.

부동산거래계약신고필증, 토지·임야·건축물대장등본, 부동산매도용 인감증명서, 주민등록표초본 또는 등본, 취득세(등록면허세)납부서를 누구의 서류인지와 발급하는 곳으로 정리한 표 — 시·군·구청 단계에서 준비하는 서류

2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서로 소유권이전등기를 신청할 때는 부동산거래계약신고필증을 반드시 첨부해야 해요. 대장등본은 등기신청 대상 부동산의 종류에 따라 토지대장·임야대장·건축물대장 중 해당하는 등본을 발급받습니다.

인감증명서 서식의 용도 매도용란에서 부동산 매수자란에 표시하고 매수자의 성명, 주민등록번호, 주소란과 발급신청자 확인 서명란을 강조한 서식 조각

매도용 인감증명서

매도인이 방문 발급

부동산 매도용 인감증명서는 전자민원창구에서 전자문서로 발급받을 수 없어요. 매도인이 부동산 매수자란에 기재할 매수인의 성명·주소·주민등록번호를 관계공무원에게 제공하고, 기재사항을 확인한 뒤 서명해 발급받습니다. 인감증명 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 첨부할 수도 있어요.

주민등록표초본

주소 변동내역 포함 여부

등기의무자인 매도인은 등기기록상 주소나 계약서상 주소가 현재 주소와 다르면 반드시 주소변동내역이 포함된 주민등록표초본을 첨부해야 합니다. 등기권리자인 매수인도 계약서상 주소와 등기신청 시 주소가 다르면 같은 초본이 필요해요.

주민등록표 등·초본 교부신청서의 초본 교부란에서 과거의 주소 변동 사항 항목을 강조하고, 포함 여부를 선택하지 않으면 성명·생년월일·주소 등 기본적인 사항만 제공된다는 안내를 붙인 서식 조각

은행에서 납부하는 취득세와 국민주택채권

시·군·구청 세무과에서 받은 취득세(등록면허세)납부서를 가지고 금융기관에 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 납부하면 취득세영수필확인서와 영수증을 받아요. 영수증은 본인이 보관하고 영수필확인서만 신청서에 첨부하거나, 지방세인터넷납부시스템에서 출력한 시가표준액이 표시된 납부확인서를 첨부합니다. 신고·납부기한 안에 등기를 신청한다면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 해요.

취득세 납부, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료 납부, 인지세 납부 네 가지에 대해 받는 서면과 신청서에 첨부하거나 기재하는 란을 짝지은 표 — 은행 단계에서 받는 서면과 신청서 기재란

소유권이전등기를 신청하는 사람은 「주택도시기금법 시행령」 별표가 규정한 기준에 따라 국민주택채권을 매입해야 합니다. 매입금액은 매매가가 아니라 취득세 납부서에 기재된 시가표준액을 기준으로 산정하고, 그 금액을 신청서의 국민주택채권매입금액란에 기재해요. 부동산 종류와 지역, 시가표준액 구간에 따른 매입률은 다음과 같습니다.

국민주택채권 매입률을 주택 6구간, 토지 3구간, 주택 및 토지 외의 부동산 3구간의 시가표준액별로 특별시·광역시와 그 밖의 지역으로 나누어 정리한 표 — 소유권 이전등기의 국민주택채권 매입률

채권을 매입한 뒤 즉시매도를 원하면 우리은행·농협·하나은행·중소기업은행·신한은행에서 일정할인료만 부담하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받아요. 할인료는 매일 변경되므로 은행에 확인해야 하고, 매입대상금액은 국토교통부 주택기금포털의 「국민주택채권매입대상금액조회」에서 조회할 수 있습니다.

등기신청수수료는 인터넷등기소에서 전자적인 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 수납금융기관 또는 신청수수료 납부기능이 있는 무인발급기에 현금으로 납부해요. 등기신청이 각하되어도 이미 납부한 수수료는 반환되지 않습니다.

대법원등기수입증지를 구입해 신청서에 붙이는 방식은 2013년 5월 폐지되었고, 지금은 현금납부와 전자납부로 등기신청수수료를 납부합니다.

계약서에 기재된 거래금액에 따라 전자수입인지도 첨부해야 해요. 전자수입인지는 전자수입인지 홈페이지에서 전자적으로 납부하거나 우체국·시중은행에 현금으로 납부하고 발급받습니다. 기재금액별 인지세액과 비과세 기준은 다음과 같아요.

매매계약서 기재금액이 1천만원 이하일 때는 전자수입인지를 첨부하지 않고, 1천만원 초과 3천만원 이하 2만원부터 10억원 초과 35만원까지 구간별 인지세액을 정리하고 주택 1억원 이하 비과세를 표시한 표 — 매매계약서 기재금액별 인지세액

매매관련 서류와 신청서 기재

매매계약서는 등기원인을 증명하는 서면으로 첨부해요. 거래부동산이 2개 이상이거나, 1개라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약이라면 매매목록도 첨부정보로 제공해야 합니다.

매도인이 소유권을 취득할 때 받은 등기필정보 및 등기완료통지서는 서면 자체를 제출하지 않아요. 통지서에 기재된 부동산고유번호, 성명, 일련번호, 비밀번호를 신청서에 기재합니다. 통지서에는 비밀번호가 50개 기재돼 있고, 앞선 등기신청에 이미 사용했던 비밀번호는 다시 기재할 수 없어요. 50개를 모두 사용한 경우에만 사용했던 비밀번호를 재사용할 수 있습니다. 소유권 취득 때 등기필증을 교부받았다면 그 등기필증을 제출하고, 등기필증(등기필정보)을 멸실했다면 등기관의 확인을 받거나 확인서면 또는 공증서면 중 하나를 첨부해야 해요.

소유권이전등기신청(매매) 양식의 첨부서면란에 기재된 매매계약서부터 자필서명정보까지 11개 서류를 원문 순서대로 체크박스와 함께 나열한 목록 — 신청서 첨부서면란의 11개 서류

신청서의 기재란에는 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래신고관리번호와 거래가액, 취득세(등록면허세)납부서에 기재된 시가표준액, 취득세(등록면허세)영수필확인서에 따른 세액, 등기신청수수료 영수필확인서의 납부번호를 기재합니다. 등기기록과 토지(임야)·건축물대장의 부동산표시가 다르다면 먼저 부동산표시변경(또는 경정)등기를 해야 해요.

소유권이전등기신청(매매) 작성 예시에서 거래신고관리번호와 거래가액, 시가표준액과 국민주택채권매입금액·채권발행번호, 세액과 합계, 등기신청수수료와 납부번호, 등기의무자의 등기필정보, 신청인란의 위치를 번호로 표시한 도식 — 신청서 작성 예시에서 기재하는 란

신청서 끝에는 등기의무자와 등기권리자의 성명과 전화번호를 기재하고 각자의 인장을 날인해요. 등기의무자인 매도인은 인감을 날인하거나 본인서명사실확인서에 기재한 서명을 합니다.

부동산이 농지라면 시·구·읍·면의 장이 발급하는 농지취득자격증명을, 토지거래허가구역 안의 토지라면 시장·군수·구청장이 발급하는 토지거래허가증을 첨부해야 합니다.

편철 순서와 등기소 제출

서류가 모두 준비되면 신청서와 첨부서면을 차례대로 편철해 등기소에 제출해요. 편철 순서를 지키면 등기소의 업무처리에 편리합니다.

신청서를 맨 위에 두고 취득세영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 매매목록, 위임장, 자격자대리인의 자필서명 정보, 인감증명서 등, 주민등록표초(등)본, 토지(임야)대장등본, 부동산거래계약신고필증, 매매계약서, 등기필증 순서로 겹쳐 쌓은 서류 묶음 — 등기신청서류 편철 순서

등기소에 제출한 뒤에는 대법원 인터넷등기소에서 접수현황 등을 확인할 수 있어요. 등기가 완료되면 매수인은 등기필정보 및 등기완료통지서를 받습니다. 매수인이 나중에 이 부동산을 매도할 때는 이 등기필정보를 등기소에 제공해야 해요.

인감증명서 유효기간과 신청 기한 점검

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 주민등록표등본·초본, 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 거래신고와 세금 납부, 채권 매입을 모두 마친 뒤 등기소에 제출하는 날에도 발행일부터 3개월이 지나지 않아야 해요.

매도인에게 받을 서류 4가지와 매수인이 준비할 서류 10가지를 두 장의 카드로 나란히 정리한 점검표 — 매도인에게 받을 서류와 매수인이 준비할 서류

셀프등기로 매수인이 혼자 등기소를 방문한다면 매도인이 준비하는 서류와 인감도장을 날인한 위임장을 모두 받아야 신청할 수 있어요. 등기소에 제출하는 날은 서류의 3개월 유효기간 안이면서, 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내여야 합니다.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 28일 확인 기준입니다. 국민주택채권 즉시매도 할인료는 매일 변경되고 등기신청수수료와 매입률은 법령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 법령과 인터넷등기소 안내를 기준으로 확인하였으므로 등기 신청 직전에 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 법무사의 등기 상담이나 세무 상담을 대신하지 않습니다.