급매로 나온 집일수록 등기기록 열람이 먼저입니다
아파트 매매 계약을 앞두고 등기부등본을 조회하려는 매수인을 위해 인터넷등기소 열람 절차와 수수료, 말소사항 포함 형태를 선택하는 이유, 갑구와 을구에서 확인할 등기를 순서대로 정리했습니다.
시세보다 낮게 나온 급매 아파트는 다른 매수인이 먼저 계약할까 봐 가계약금부터 보내기 쉽습니다. 하지만 가압류나 근저당권이 설정된 집인지는 등기기록을 열람해야 알 수 있어요. 등기부등본의 지금 이름은 등기사항전부증명서이고, 누구든지 인터넷등기소에서 부동산의 주소로 검색해 열람할 수 있습니다.
아파트 등기부등본 조회, 인터넷 열람 700원·발급 1,000원
등기부등본은 등기소를 방문하지 않아도 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 조회할 수 있어요. 회원가입 없이 전화번호와 비밀번호를 입력하는 비회원 로그인으로도 열람과 발급을 이용할 수 있습니다.
누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람(閱覽)과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.
「부동산등기법」 제19조제1항
열람은 등기기록에 기록되어 있는 내용을 인터넷으로 보는 것이고, 발급은 그 내용을 증명하는 서면인 등기사항증명서를 받는 것입니다. 인터넷 열람으로 제공되는 등기기록은 열람시점의 실제 등기부이므로 계약 전에 권리관계를 확인하는 목적이라면 열람으로도 충분해요. 조회 방법별 수수료는 다음과 같습니다.
인터넷등기소 조회 순서, 아파트는 집합건물로 검색
인터넷등기소의 「부동산 열람·발급」 메뉴에서 등기기록을 열람합니다. 열람 절차에서 주의할 단계는 부동산 구분 선택과 등기사항증명서 종류 선택이에요.
부동산 구분은 ‘집합건물’로 선택
아파트 주소 검색 요령
아파트, 빌라, 맨션, 상가처럼 구분소유자가 여럿인 건물은 부동산 구분을 집합건물로 선택해야 검색됩니다. 건물명칭과 지번은 하나만 입력해도 되고, 동과 호도 하나만 입력해도 검색할 수 있어요. 동을 입력하면 그 동에 해당하는 모든 호수가 검색되므로 계약하려는 호수를 찾아 선택하면 됩니다.
Q1. 주소를 맞게 입력했는데 존재하지 않는다고 나오면 어떻게 하나요?
A1. 분할, 합병, 행정구역변경 등으로 소재지가 변경되었는지, 정확한 지번을 입력했는지 확인합니다. 그래도 검색되지 않으면 해당 부동산의 관할 등기소에 문의하면 돼요.
Q2. 결제만 하고 열람하지 못한 등기기록은 어디에서 열람하나요?
A2. 「신청결과 확인 (미열람·미발급/재열람 등)」 메뉴의 미열람/미발급 탭에 결제한 목록이 있습니다. 결제한 목록의 등기사항요약 항목에서 요약에 체크하면 요약 부분까지 함께 열람할 수 있어요.
말소사항 포함으로 열람해야 하는 이유
열람 형태를 선택할 때 등기사항전부증명서는 말소사항 포함과 현재 유효사항 두 가지로 구분됩니다. 어느 형태든 1등기기록의 열람 수수료는 700원으로 같지만 볼 수 있는 범위가 달라요.
근저당권 말소등기나 전세권 말소등기처럼 이미 등기된 사항을 소멸시킨 등기까지 확인하려면 말소사항 포함 형태를 선택해야 합니다. 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 집은 관련 배경과 사실을 파악할 필요가 있는데, 이때에도 말소사항 포함 형태가 적합하죠.
‘유효부분만 열람’을 선택해 열람한 뒤에는 ‘말소포함 열람’으로 변경할 수 없습니다. 말소포함 열람을 원하면 수수료를 다시 결제해야 하므로 처음부터 말소사항 포함으로 선택하세요.
아파트 등기기록의 구성, 표제부에서 확인할 사항
아파트처럼 1동의 건물을 구분한 건물은 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용합니다. 그래서 아파트 한 세대의 등기부등본에는 1동 건물의 표제부와 해당 전유부분의 표제부, 갑구, 을구가 함께 나와요.
전유부분의 표제부에서는 건물번호의 층과 호수, 건물내역의 면적이 계약하려는 세대와 같은지 확인합니다. 매매계약서의 부동산의 표시는 등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 하기 때문이에요. 대지권이 설정되어 있지 않으면 전유부분의 표제부에 대지권의 표시가 없습니다.
갑구 확인, 소유자와 가압류·가처분·가등기
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 가장 먼저 확인할 것은 등기명의인과 매도인이 일치하는지예요. 매도인이 서류를 위조해 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도한 경우에는 매매계약 자체가 무효가 되어, 등기까지 이루어졌더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.
등기명의인을 확인했다면 갑구의 등기목적에 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정이 있는지 확인합니다. 등기목적별로 매수인에게 생기는 위험은 서로 달라요.
특히 주의할 것은 가등기입니다. 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소해요. 한편 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 한 경우에는 갑구의 권리자 및 기타사항에 거래가액 또는 매매목록 번호가 기재되므로, 거래가액이 기재되어 있다면 급매 가격과 비교해 볼 수 있습니다.
을구 확인, 근저당권 채권최고액과 전세권
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기록됩니다. 근저당권설정 등기에 기재되는 채권최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니라 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이에요.
매도인이 잔금일에 근저당권을 말소하기로 했다면 계약당사자 간에 특별히 약정한 사항이므로, 그 내용을 매매계약서에 구체적이고 자세하게 기재해야 합니다. 임대차 관계가 있는 집이라면 계약 기간과 임차금도 분명하게 파악해야 하죠.
을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 모두 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 없으면, 등기사항증명서는 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 발급됩니다. 을구가 나오지 않았다고 해서 조회가 잘못된 것은 아니에요.
계약 당일 재열람과 등기부에 나오지 않는 확인사항
등기기록은 열람한 뒤에도 새로운 등기가 접수될 수 있으므로 계약 당일에 다시 열람해야 합니다. 최초의 열람 후 1시간 이내의 재열람은 최초의 열람에 포함되어 별도의 건수로 간주하지 않고, 재열람의 대상은 재열람 당시의 등기기록이에요. 등기신청이 접수되어 처리 중인 부동산은 등기사항증명서에 ‘신청사건처리중’으로 표시되므로, ‘신청사건처리중’ 표시가 있는 등기기록은 그 등기가 마쳐진 뒤의 내용을 다시 확인해야 합니다.
등기기록만으로 확인되지 않는 사항도 있습니다. 유치권처럼 공시되지 않는 권리와 실거주자 여부는 거래하려는 아파트를 직접 방문해 확인해야 해요. 등기명의인이 아닌 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서로 정당한 대리권이 있는지도 확인합니다.
급매로 나온 아파트라도 열람 수수료 700원으로 갑구와 을구를 확인하는 절차를 건너뛸 이유는 없습니다. 계약 전에는 말소사항 포함 형태로 열람하고, 계약 당일에 한 번 더 열람하세요.
출처·참고자료
- 법무부, 「부동산등기법」 법률 제20435호(2025.1.31. 시행)
- 대법원, 「부동산등기규칙」 대법원규칙 제3169호(2025.8.1. 시행)
- 대법원, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 대법원규칙 제3222호(2025.8.1. 시행)
- 대법원, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1806호(2025.1.31. 시행)
- 대법원 인터넷등기소, ‘등기서비스 안내 — 부동산등기(등기부보는법안내) · 서비스 개요’
- 대법원 인터넷등기소, ‘자주묻는 질문 — 부동산등기 열람/발급’
- 대법원 인터넷등기소, ‘부동산거래 체크리스트’
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, ‘부동산 매매 > 부동산 매매계약의 체결 > 부동산의 권리관계 등 확인하기 > 부동산등기부 확인’ (2026년 9월 15일 기준)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, ‘부동산 매매 > 부동산 매매계약의 체결 > 부동산의 권리관계 등 확인하기 > 다른 권리 확인’ (2026년 9월 15일 기준)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, ‘부동산 매매 > 부동산 매매계약의 체결 > 부동산의 권리관계 등 확인하기 > 매매당사자의 확인’ (2026년 9월 15일 기준)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, ‘부동산 매매 > 부동산 매매계약의 체결 > 부동산 계약하기 > 매매계약서 작성’ (2026년 9월 15일 기준)
- 국토교통부·한국토지주택공사 마이홈포털, ‘매매 계약 절차 안내’
- Samuel Orchard, ‘Korea-Busan-Doosong Middle School neighborhood-01’, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 1일 확인 기준입니다. 개별 아파트의 권리관계는 등기기록마다 다르고 열람한 뒤에도 새로운 등기가 접수될 수 있으므로 계약 당일에 다시 열람하여야 합니다. 수수료와 열람 절차는 대법원규칙·등기예규와 인터넷등기소에서 확인하였으므로 열람 전에 직접 확인하시기 바랍니다.
본 글은 법률 상담이나 개별 부동산의 권리분석을 대신하지 않습니다.
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