행복주택 보증금 전환 이율·한도·신청 시기 정리 (LH·GH 이율 차이)

임대보증금과 월임대료를 서로 바꾸는 상호전환 제도

월임대료와 임대보증금의 비율을 조정하려는 행복주택 입주자를 위해 상호전환의 근거, LH·GH의 전환이율, 전환 단위와 신청 시기, 갱신계약 시 임대조건을 순서대로 정리했습니다.

맑은 하늘 아래 흰색과 올리브색 외벽의 LH 아파트 동과 LH 로고가 있는 단지 입구 담장 위에 '행복주택 보증금 전환' 배지, '보증금을 증액하면 월임대료가 줄어듭니다' 제목, 월임대료→보증금 연 6.0%·보증금→월임대료 연 3.5% 두 카드와 'LH 전환이율 · 2026.10.19 입주자 모집공고' 설명, '100만원 단위 전환 · 신청 시기 · 사업시행자별 이율 차이' 문구가 있는 커버

보증금을 증액하면 월임대료가 줄고, 보증금을 감액하면 월임대료가 늘어납니다. 전환은 임차인의 선택사항이고, 금액의 한도와 전환금액에 대한 금리는 사업시행자가 별도로 결정하므로 같은 행복주택이라도 월임대료를 보증금으로 전환하는 이율이 LH와 GH에서 달라요. 2026년 10월 20일 간담회에서 나온 보증금 한도 상향 제안은 검토 단계이며, 현행 전환 기준은 각 단지의 입주자 모집공고에 따릅니다.

상호전환의 법적 근거 — 고시 제7조와 시행령 제44조

「행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」 제7조는 임대보증금과 임대료의 상호 전환을 두 항으로 규정합니다. 전환의 조건은 임대차계약 시 임차인의 동의이고, 금액의 한도와 전환금액에 대한 금리는 사업시행자가 별도로 결정해요.

① 임대보증금과 임대료는 임대차계약 시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호 전환할 수 있다. ② 제1항에 따라 임대보증금과 임대료를 상호 전환할 때 금액의 한도 및 전환금액에 대한 금리는 은행 대출 금리와 시장 전월세 전환율 등을 참고하여 사업시행자가 별도로 정한다.
국토교통부고시 제2025-152호 「행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」 제7조

「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항도 최초의 임대보증금과 월 임대료는 임차인이 동의한 경우에 임대차계약에 따라 상호 전환할 수 있다고 규정합니다. 상호 전환하는 경우 최초의 임대보증금은 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 주택도시기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없어요.

공공주택사업자가 임대보증금과 월 임대료를 상호 전환하고자 하는 경우에는 해당 주택의 건설을 위한 주택도시기금 융자금과 저당권 등 담보물권 설정금액 등을 임차인에게 알려주어야 합니다(「공공주택 특별법」 제49조제5항).

LH 행복주택 전환이율과 100만원 단위 전환

LH 행복주택에서 월임대료의 임대보증금 전환(임대보증금 증액)과 임대보증금의 월임대료 전환(임대보증금 감액)은 임차인의 선택사항이에요. 전환은 임대보증금 100만원 단위로 할 수 있고, 주택형과 공급계층마다 전환가능 보증금 한도액이 따로 있습니다.

「인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 입주자 모집공고」(2026년 10월 19일)의 주택형·공급계층별 임대조건과 최대전환 시 임대조건은 다음과 같습니다.

인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 입주자 모집공고(2026.10.19.)의 주택형·공급계층별 임대조건과 최대전환 시 임대조건 표. 단위는 원. 16A 대학생·청년(소득無)은 임대보증금 31,994,000원·월임대료 138,640원이고, 최대 5,000,000원 증액하면 36,994,000원·113,640원, 최대 26,000,000원 감액하면 5,994,000원·214,470원. 16A 청년(소득有)은 33,876,000원·146,790원, 증액 6,000,000원 시 39,876,000원·116,790원, 감액 28,000,000원 시 5,876,000원·228,450원. 21A 대학생·청년(소득無)은 41,854,000원·181,360원, 증액 13,000,000원 시 54,854,000원·116,360원, 감액 35,000,000원 시 6,854,000원·283,440원. 21A 청년(소득有)은 44,316,000원·192,030원, 증액 15,000,000원 시 59,316,000원·117,030원, 감액 37,000,000원 시 7,316,000원·299,940원. 26A/B/C 고령자는 57,418,000원·248,810원, 증액 27,000,000원 시 84,418,000원·113,810원, 감액 48,000,000원 시 9,418,000원·388,810원. 26A/B/C 주거급여수급자는 45,330,000원·196,430원, 증액 16,000,000원 시 61,330,000원·116,430원, 감액 37,000,000원 시 8,330,000원·304,340원. 36AS·36A/B 고령자는 80,370,000원·348,270원, 증액 41,000,000원 시 121,370,000원·143,270원, 감액 67,000,000원 시 13,370,000원·543,680원. 36A/B 신혼부부·한부모가족은 84,600,000원·366,600원, 증액 43,000,000원 시 127,600,000원·151,600원, 감액 70,000,000원 시 14,600,000원·570,760원. 44A/B 신혼부부·한부모가족은 105,960,000원·459,160원, 증액 55,000,000원 시 160,960,000원·184,160원, 감액 88,000,000원 시 17,960,000원·715,820원. 최대전환 시 임대조건은 월임대료의 임대보증금 전환 연이율 6%, 임대보증금의 월임대료 전환 연이율 3.5%를 적용한 것이고, 기존거주자(철거민) 공급분은 생략 — 인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 주택형·공급계층별 임대조건과 최대전환 시 임대조건

최대전환 시 임대조건은 공고일 현재의 전환이율을 적용한 금액입니다. 향후 전환이율은 변경될 수 있고, 변경되는 때에는 변경된 이율을 적용하여 다시 산정하게 돼요.

전환보증금 신청 시기 — 계약체결 이후

「전환보증금 제도」는 계약할 때 함께 신청하지 않습니다.

LH 행복주택 전환보증금 신청 순서를 네 단계로 정리한 흐름도. 1단계 계약체결에서는 계약금을 계약 전 안내되는 계좌로 납부하고, 2단계에서 입주지정기간 시작 전에 LH가 우편으로 보내는 안내문을 받으며, 3단계 전환보증금 신청은 안내문을 받은 이후에 가능하고, 4단계 입주 때 잔금 납부, 이삿짐 도착, 입주자가 계약자 본인임을 확인한 뒤 열쇠를 받음 — LH 행복주택 전환보증금 신청 순서

따라서 「전환보증금 제도」를 신청할 예정이더라도 계약체결 시점에는 기본 임대조건 상의 계약금을 납입해야 합니다. 입주지정기간 종료일 이후에 입주하는 경우에는 거주여부에 관계없이 입주지정기간 종료일 다음날부터 임대료, 관리비 및 잔금연체료가 부과돼요.

주택도시기금 취급은행(우리은행, KB국민은행, NH Bank, 신한은행, IBK기업은행)에서는 전세자금 대출 상품을 취급합니다. 계약자의 신용상태 등에 따라 대출가능 여부와 대출한도가 달라지므로 은행과 미리 상담해야 해요. 「부동산거래 전자계약시스템」으로 전자계약을 체결하면 확정일자가 자동 부여되고, 「버팀목전세대출」 이용 시 대출금리 인하 혜택이 제공됩니다.

LH·GH 행복주택 전환이율 차이

전환금액에 대한 금리는 사업시행자가 별도로 결정하므로 LH 공고의 이율을 모든 행복주택에 그대로 적용할 수 없습니다. GH는 금리상승 등 전환이율 적용 여건이 변화함에 따라 행복주택의 상호전환이율을 조정했고, 적용시기는 2024년 1월 1일 이후 신규 신청분부터예요.

LH와 GH의 행복주택 전환이율과 전환 예시는 다음과 같습니다.

LH와 GH 행복주택의 임대보증금·월임대료 상호전환이율 비교 이미지. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 이율은 LH 연 6%, GH 연 7%(기존 6%)이고, 임대보증금을 월임대료로 전환하는 이율은 LH 연 3.5%, GH 연 3.5%(기존 2.5%). 아래 예시 카드에서 LH 인천부평 행복주택 16A 대학생·청년(소득無)은 임대보증금을 최대 500만원 증액하면 월임대료가 138,640원에서 113,640원으로 줄고, GH는 임대보증금 1,000만원 증액 시 1,000만원×7%÷12월로 월 58,333원 감소, 1,000만원 감액 시 1,000만원×3.5%÷12월로 월 29,167원 증가 — LH·GH 행복주택 임대보증금·월임대료 상호전환이율 비교

GH 행복주택도 공급시기 및 단지에 따라 전환율이 다른 경우가 있으므로, 입주할 단지의 입주자 모집공고와 전환 안내문에서 적용 이율을 확인해야 해요.

임대보증금 증액 제한과 갱신계약 시 할증

증액은 5% 이내, 갱신 때는 표준임대조건 이하

공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약 포함)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액해야 하고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못합니다. 여기서 임대료는 임대보증금 및 월 임대료를 말해요. 임대보증금이 증액되면 임차인은 그 증액분을 분할하여 납부할 수 있습니다.

갱신계약 때의 임대보증금 및 임대료는 매년 4월 1일을 기준으로 갱신되는 임대시세로 산정한 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없어요. 예비입주자로 선정된 분은 추후 공가가 발생하여 임대차계약을 체결하는 시점의 주변시세를 반영한 갱신된 임대조건이 적용됩니다.

소득기준·자산요건을 초과한 경우의 할증

거주 중 소득기준을 초과한 경우에는 임대차계약기간 종료시점 기준으로 산정된 공급대상자별 임대보증금 및 임대료에 할증비율로 산출된 금액이 적용됩니다. 소득기준 초과 비율과 갱신 회차별 할증비율은 다음과 같습니다.

행복주택 거주 중 소득기준을 초과한 경우 갱신계약 시 적용되는 할증비율 표. 소득기준 초과 비율이 10% 이하면 최초 갱신계약 시 110%, 2회차 이상 갱신계약 시 120%, 10% 초과 30% 이하면 120%와 130%, 30% 초과면 130%와 140% — 인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 갱신계약 시 임대조건 할증비율

2024년 1월 1일 이후 출생(행복주택 거주 중 출생한 경우만 해당)한 자녀가 있는 경우 자산요건을 초과하면 130%의 할증비율로 산출된 금액이 적용되고, 자산요건 중 자동차가액을 초과하는 경우는 갱신계약이 불가해요. 두 개 이상의 항목에서 할증을 적용하는 경우에는 가장 높은 할증비율만 적용합니다.

보증금 한도 상향 제안 — 2026년 10월 20일 간담회

이재명 대통령은 2026년 10월 20일 3기 신도시 인천 계양지구를 찾아 입주예정자 및 도시·교통 전문가들과 주택공급 현장 간담회를 가졌습니다. 간담회에서 유튜버 ‘아영이네 행복주택’은 행복주택 임차인의 소득 증가시 보증금 한도를 높일 수 있도록 해 자산기준 초과로 퇴거당하지 않고 자산을 형성할 수 있도록 도와줄 필요가 있다고 제안했어요.

이재명 대통령은 현장에서 제기된 의견과 건의사항을 즉시 검토할 것을 지시했습니다. 현재 임차인이 전환할 수 있는 보증금은 각 단지 입주자 모집공고에 규정된 전환가능 보증금 한도액 이내예요.

보증금 한도 상향은 현장 간담회에서 나온 제안이며, 확정된 제도 변경이 아닙니다.

「인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 입주자 모집공고」는 자산 기준을 공급계층마다 다르게 규정합니다. 공급계층별 총 자산가액과 자동차가액 기준은 다음과 같아요.

인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 입주자 모집공고의 공급계층별 자산 기준 카드 4장. 대학생 계층은 신청자 본인의 총 자산가액 10,800만원 이하이고 자동차가액 산출대상 자동차를 소유하지 않을 것, 청년 계층은 세대 총 자산가액 25,100만원 이하이고 자동차가액 4,542만원 이하, 신혼부부·한부모가족 계층은 세대(예비신혼부부는 혼인으로 구성될 세대) 총 자산 합산가액 34,500만원 이하이고 자동차가액 4,542만원 이하, 고령자는 세대 총 자산가액 34,500만원 이하이고 자동차가액 4,542만원 이하 — 인천부평(도시재생뉴딜) 행복주택 공급계층별 자산 기준

전환 신청 전에 확인할 것

Q1. 기본 임대보증금과 월임대료에도 상한이 있나요?

A1. 있습니다. 상호 전환하지 않은 최초의 임대보증금과 임대료는 각각 최초로 산정한 표준임대보증금과 표준임대료를 초과할 수 없어요. 기존 입주자의 퇴거 등으로 신규로 입주하는 사람의 임대보증금 및 임대료는 해당 시점에 갱신된 임대시세로 산정된 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없습니다.

Q2. 표준임대보증금과 표준임대료는 어떻게 산정하나요?

A2. 표준임대보증금은 임대시세에 공급대상 계수와 50/100을 곱하여 산정하고, 표준임대료는 표준임대보증금에 시장전환율을 곱하여 산정합니다. 표준임대보증금과 표준임대료는 공급대상별로 차등적으로 결정하므로, 같은 주택형이라도 공급계층에 따라 임대조건이 달라요.

Q3. 소득이 없는 청년은 어떤 임대조건으로 계약하나요?

A3. 소득이 없는 청년 계층 신청자는 동일 면적의 대학생 계층 임대조건이 적용됩니다. 임대조건은 갱신계약 전까지 유지되고, 갱신계약 시 소득 유무에 따라 변경된 임대조건을 적용해요.

전환은 임차인의 선택사항입니다. 입주할 단지의 입주자 모집공고에서 주택형·공급계층별 전환가능 보증금 한도액과 적용 전환이율을 먼저 확인하고, 월임대료와 임대보증금의 비율을 결정하시면 됩니다.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 21일 확인 기준입니다. 행복주택 전환이율과 전환가능 보증금 한도액은 사업시행자가 단지·공고별로 결정하고 변경될 수 있으므로, 전환 신청 전에 해당 단지의 입주자 모집공고와 안내문을 직접 확인하시기 바랍니다.

서울시 어르신 교통카드 신청방법, 카드 종류·발급 조건 정리 (모바일 발급 시 실물 정지)