분양가 10~25%로 먼저 입주하고 20년 또는 30년 동안 지분을 적립하는 공공분양
지분적립형 분양주택에 입주하기 전에 알아야 할 남은 지분 가격, 임대료, 거주의무와 전매제한을 「공공주택 특별법」과 경기도·GH 자료로 확인하고, 특별공급과 광교 A17블록 공급 일정을 함께 담았습니다.
남은 지분은 입주 뒤 오른 시세로 취득하는 것이 아니에요. 회차별로 취득하는 지분의 가격은 주택공급가격에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율로 계산한 이자를 더한 취득기준가격에 취득하는 지분의 비율을 곱해 산정합니다. 소유권을 공유하는 동안 공공주택사업자가 소유한 지분에는 임대료를 납부하고, 입주자로 선정된 날부터 10년 동안은 지분을 전매할 수 없습니다.
지분적립형 분양주택은 소유권을 20년 또는 30년 공유합니다
지분적립형 분양주택은 공공주택사업자가 공급하는 공공분양주택이에요. 주택을 공급받은 사람은 분양가의 10~25%에 해당하는 지분을 먼저 취득해 입주하고, 소유권 공유기간 동안 남은 지분을 회차별로 적립해 취득합니다. 분양가를 입주 시점에 한 번에 납부하는 일반분양주택과 달리 20~30년에 걸쳐 나눠 납부하므로, 경기도는 지분적립형 분양주택을 「경기도형 적금주택」이라고 부릅니다.
소유권 공유기간은 공공주택사업자가 공급가격을 고려해 20년과 30년 중에서 결정하고, 공급받을 사람이 둘 중 하나를 선택하게 할 수도 있어요. 회차마다 취득하는 지분은 10퍼센트 이상 25퍼센트 이하의 범위에서 공공주택사업자가 결정하는 비율을 따릅니다. 국토교통부가 예시로 든 20년형의 지분 적립 순서는 다음과 같습니다.
소유권을 공유하는 동안에는 「민법」 제268조에도 불구하고 그 주택에 대해 공유물의 분할을 청구할 수 없어요. 지분을 차곡차곡 늘려 건물과 토지 지분을 100% 취득하면 온전한 내 집이 됩니다.
남은 지분 가격은 취득기준가격에 지분 비율을 곱해 산정합니다
추가 지분의 가격은 취득하는 시점의 시세와 관계없이 「공공주택 특별법 시행령」이 규정한 산식으로 산정합니다. 근거 조항은 다음과 같습니다.
회차별로 취득하는 지분의 가격은 주택공급가격(지분 전체에 대한 가격을 말한다)과 이에 대한 이자(최초 지분 취득일과 추가 지분 취득일에 각각 적용되는 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 이자율을 적용한 이자를 말한다)를 합산한 금액(이하 “취득기준가격”이라 한다)에 취득하는 지분의 비율을 곱한 금액으로 한다.
「공공주택 특별법 시행령」 제2조의2제4항
입주 뒤 주변 집값이 오르더라도 추가 지분 가격은 달라지지 않아요. 산식의 구성은 다음과 같습니다.
취득기준가격은 전매할 때도 기준이 돼요. 전매하기 직전의 지분을 취득할 때의 취득기준가격이 매매가격과 비교하는 취득가격이 되기 때문입니다.
공공지분에는 임대료를 납부하고, 일부는 월 지급으로 바꿀 수 있습니다
소유권을 공유하는 동안 공공주택사업자는 자신이 소유한 지분에 대해 임대료를 받을 수 있어요. 법령상 이름은 임대료이고, 경기도는 공공지분에 대한 사용료라고 부릅니다. 임대료의 상한과 지급 방식은 다음과 같습니다.
주목할 것은 임대료 상한에 공공주택사업자가 소유한 지분의 비율이 곱해진다는 사실입니다. 회차마다 지분을 적립해 공공지분 비율이 줄면 상한도 함께 줄어요. 다만 임대료 전환의 기준과 구체적인 지급 방식은 공공주택사업자가 결정하므로, 광교 A17블록 입주자가 부담할 임대료와 지급 방식은 GH의 기준을 확인해야 합니다.
거주의무 5년·전매제한 10년, 거주의무기간 안에 이전하면 공공주택사업자가 매입합니다
지분적립형 분양주택을 공급받은 사람은 최초 입주가능일부터 5년 동안 계속 그 주택에 거주해야 해요. 소유 지분과 입주자로 선정된 지위는 입주자로 선정된 날부터 10년이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다. 두 기간은 시작하는 날이 다르며, 시점별 조건은 다음과 같습니다.
거주의무·전매제한기간 안에 집을 떠날 때
거주의무기간 안에 거주를 이전하려면 공공주택사업자에게 해당 주택의 매입을 신청해야 합니다. 다만 해외 체류 등 부득이한 사유가 있으면 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봐요. 세대원이 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하는 경우가 그 예입니다.
공공주택사업자가 주택을 매입할 때는 공급받은 사람이 납부한 입주금과 그 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액을 지급하고, 그 금액을 지급한 날에 공공주택사업자가 해당 주택을 취득한 것으로 봅니다. 이렇게 취득한 주택은 다시 지분적립형 분양주택으로 재공급돼요. 전매제한기간 안에 「주택법」 제64조제2항 본문의 사유에 해당해 전매가 인정되는 경우에도 소유 지분을 직접 전매하지 않고 공공주택사업자에게 매입을 신청해야 합니다.
전매제한 10년이 지난 뒤 지분을 팔 때
전매제한기간이 지났어도 소유권 전부를 취득하기 전이라면 자신의 소유 지분만 따로 전매할 수 없어요. 공공주택사업자와 매매가격 등을 협의한 후 동의를 받아, 공공주택사업자의 소유 지분과 함께 주택의 소유권 전부를 전매해야 합니다. 소유 지분을 배우자에게 증여하는 경우는 예외입니다.
매매가격이 전매 직전 지분을 취득할 때의 취득기준가격보다 높으면, 그 차액은 공공주택사업자와 공급받은 사람이 전매 시점의 소유 지분 비율에 따라 나눕니다.
입주 대상은 무주택세대구성원, 특별공급은 70%로 확대됐습니다
공공주택사업자는 지분적립형 분양주택을 입주자 모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원으로서 소득·자산 기준을 충족한 사람에게 1세대 1주택 기준으로 공급합니다. 2026년 6월 22일 시행된 「공공주택 특별법 시행규칙」 개정으로 특별공급 비율이 50%에서 70%로 확대됐고, 청년과 신생아 가구 특별공급이 새로 마련됐어요. 유형별 비율은 다음과 같습니다.
청년 특별공급은 입주자모집공고일 현재 19세 이상 39세 이하로 혼인 중이 아니며 주택을 소유한 적이 없는 무주택자가 대상이고, 전용면적 60제곱미터 이하 주택으로만 공급합니다. 청년이 속한 세대의 다른 세대구성원이 주택을 소유해도 청년은 무주택자로 봐요. 이번 개정 사항은 광교 A17블록 지분적립형 분양주택에 적용됩니다.
국내 1호 광교 A17블록, 모집공고 전에 확인할 것
국내 1호 지분적립형 분양주택은 수원 광교 A17블록에 들어설 예정입니다. 총 600세대 중 전용면적 59㎡ 240세대에 지분적립형 방식이 적용되고, 84㎡ 360호는 일반분양주택이에요. 입주는 2029년 상반기가 목표이며 위치는 다음과 같습니다.
GH는 10월 분양을 준비해 왔지만 2026년 10월 24일 현재 입주자 모집공고와 분양가, 국토교통부의 지분적립형 자산요건 시행방안은 아직 확인되지 않았어요. 수분양자와 공공이 지분을 공유하는 특성 때문에 기존 주택담보대출로는 담보 인정을 받지 못했고, GH는 우리은행과 협약을 맺어 분양공고 전까지 전용 대출상품 개발을 완료할 계획입니다. 모집공고가 나오면 다음 항목을 확인해야 합니다.
- 분양가와 최초 취득 지분 비율
- 소유권 공유기간 20년·30년 선택 여부와 회차별 취득 비율
- 임대료 예치 금액과 월 지급 전환 기준
- 전용 대출상품의 우대금리와 대출 조건
- 특별공급 유형별 소득·자산 기준
GH는 광교 분양을 시작으로 3기 신도시를 중심으로 경기도 전역에 매년 1,000호 수준의 지분적립형 주택을 확대 공급할 계획이에요. 국토교통부도 공공분양의 일부(약 15%)를 지분적립형 또는 수익공유형으로 공급하는 방안을 발표했습니다.
출처·참고자료
- 법제처 국가법령정보센터, 「공공주택 특별법」 제2조제1호의4·제49조제7항·제49조의5·제49조의6
- 법제처 국가법령정보센터, 「공공주택 특별법 시행령」 제2조의2·제46조의2·제49조
- 법제처 국가법령정보센터, 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 6의5] 지분적립형 분양주택의 입주자 선정기준
- 경기도, ‘적금처럼 분양가 나눠 내서 주거비 부담↓ 경기도, ‘전국 최초’ 적금주택(지분적립형 분양주택) 공급 추진. 내년 착공’ (2025년 4월 15일)
- 경기도, ‘경기도, 전국 최초 ‘지분적립형 분양주택’ 전용 대출 정부 건의’ (2026년 5월 29일)
- 경기도, ‘경기도, 지분적립형 분양주택 청년 특별공급 신설 올 하반기 광교 A17블록에 적용’ (2026년 7월 5일)
- 국토교통부 등 관계부처 합동, ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’ 첨부 「공공분양 공급모델(안)」 (2026년 8월 13일)
- 경기주택도시공사, ‘GH,‘지분적립형 주택’개발공사·지자체 대상 설명회 개최’ (2026년 9월 15일)
- 경기주택도시공사, ‘GH-우리은행, 지분적립형 주택 금융지원 업무협약… 전용 대출상품 개발로 본격화’ (2026년 5월 28일)
- 경기주택도시공사, ‘GH, 전국 최초‘지분적립형 분양주택’ 지방공공기관 혁신 우수사례 최우수상 수상’ (2026년 9월 29일)
- Park Areum, ‘Gwanggyo Lake Park, Yeongtong District’, Wikimedia Commons (공공누리 제1유형)
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 24일 확인 기준입니다. 확인일 현재 광교 A17블록 입주자 모집공고와 분양가는 발표되지 않았습니다. 전용 대출상품 등 자세한 내용은 분양공고로 안내될 예정이므로 청약 전에 GH 입주자 모집공고를 직접 확인하시기 바랍니다.
본 글은 청약·대출 상담을 대신하지 않습니다.
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