보증금을 반환받지 못한 임차인이 밟는 소송과 강제경매 절차
임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 임차인을 위해 집행권원 확보 방법, 보증금반환청구소송의 특례, 소장 준비와 인지액·송달료, 확정판결 이후 강제경매 신청까지 순서대로 정리했습니다.
소송 전에 확보할 집행권원과 준비사항
임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 보증금을 회수하기 위해 강제집행의 전제로서 임차보증금반환채권에 대한 집행권원을 확보해야 합니다. 집행권원의 확보방법으로는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등이 있어요.
임대인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되면 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리합니다. 지급명령은 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 제도이지만, 임대인이 이의신청을 하면 통상의 소송절차로 이행됩니다. 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 반환받지 못하면 최후의 수단으로 소송을 통해 반환받을 수밖에 없어요.
집행권원을 확보하기 전에는 임대차계약 사실과 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 기재한 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있다면, 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.
복잡한 소송절차를 거치지 않고 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 절차로 해결하는 방법도 있습니다(「주택임대차보호법」 제21조).
보증금반환청구소송 제기 절차와 특례
보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후라면 임차주택에서 퇴거하지 않더라도 임차인이 제기할 수 있습니다.
일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하고 증거조사도 엄격하게 진행되어, 소 제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요합니다. 그런데 임차주택에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만원을 초과하는 경우에도 「소액사건심판법」에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있어요. 준용되는 네 가지 특례는 다음과 같습니다.
보증금이 3,000만원을 초과하지 않으면 임차인은 소액사건심판을 통해 보증금을 반환받을 수도 있습니다. 다만 보증금이 3,000만원을 초과하는 임차인이 보증금 채권을 분할하여 일부 보증금의 반환을 청구하면 소액사건에 해당하지 않아요. 소액사건에 해당하는지는 제소한 때를 표준으로 판단합니다.
소장 준비물과 인지액·송달료 비용
소를 제기하려면 소장과 소장에 붙여야 할 인지, 송달료 등의 비용, 증거서류가 필요합니다. 소장에는 증거로 될 문서 가운데 중요한 것의 사본을 첨부하고, 소액사건이라면 원고와 피고의 수에 1을 더한 숫자만큼의 소장부본도 첨부해야 해요.
인지액은 소송목적의 값에 따라 달라지고, 송달료는 사건별로 당사자수와 회분에 따라 산정됩니다. 중요한 것은 보증금이 3,000만원을 초과하는 소송은 「소액사건심판법」을 준용하더라도 소액사건이 아니므로, 송달료를 민사 소액사건이 아닌 민사 제1심 사건의 회분으로 계산한다는 사실입니다.
인지액이 1만원 이상이면 인지를 붙이는 대신 인지액 상당의 금액 전액을 송달료 수납은행에 현금으로 납부해야 하고, 인지납부대행기관을 통해 신용카드·직불카드 등으로 납부할 수도 있습니다. 수납은행이나 인지납부대행기관에서 받은 영수필확인서와 송달료납부서 1통은 소장에 첨부하여 관할법원에 제출해요.
3,000만원 이하 소액사건의 이행권고결정
보증금이 3,000만원을 초과하지 않는 소액사건에서는 법원이 결정으로 소장부본을 첨부하여 임대인에게 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 이행권고결정을 할 수 있습니다. 이행권고결정은 원고전부승소판결을 할 수 있는 사건에 한하여 할 수 있고, 독촉절차 또는 조정절차에서 소송절차로 이행된 때 등에는 할 수 없어요.
이행권고결정이 확정되면 확정판결과 같은 효력을 가지며, 법에서 규정한 예외가 아니면 강제집행은 집행문을 부여받을 필요 없이 이행권고결정서 정본으로 합니다. 이의신청이 있으면 원고가 주장한 사실을 다툰 것으로 보므로 법원은 지체 없이 변론기일을 지정해요.
이행권고결정서의 등본은 우편송달이나 공시송달로는 송달할 수 없습니다. 법원은 우편송달 및 공시송달의 방법에 의하지 않고는 임대인에게 등본을 송달할 수 없는 때에 지체 없이 변론기일을 지정하고, 임차인도 주소보정명령을 받은 경우 우편송달이나 공시송달에 의하지 않고는 송달할 방법이 없음을 소명하여 변론기일 지정신청을 할 수 있습니다.
확정판결 후 강제경매 신청과 배당
임대인이 판결문에 기재된 대로 의무를 이행하지 않으면 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때 임차주택의 인도(퇴거)나 그 이행의 제공은 집행개시의 요건이 아니므로, 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고 대항력과 우선변제권도 유지할 수 있어요.
강제경매신청서는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출하고, 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 첨부해야 합니다. 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액도 미리 납부해야 하죠.
주의할 것은 배당요구의 종기입니다. 소액임차인과 확정일자부 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있고, 하지 않으면 선순위 채권자라도 배당을 받을 수 없어요. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자와 첫 경매개시결정등기 전에 등기를 마친 임차권등기권자는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.
배당금을 수령하려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다. 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문이죠.
소송비용 부담과 임차권등기 비용 청구
소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다. 인지액을 신용카드 등으로 납부하면서 인지납부대행기관에 지불한 납부대행수수료도 전액 소송비용으로 봐요.
임차권등기명령을 이미 신청했다면 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임차권등기를 마친 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않아요.
출처·참고자료
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」
- 국가법령정보센터, 「소액사건심판법」
- 국가법령정보센터, 「소액사건심판규칙」
- 국가법령정보센터, 「민사소송 등 인지법」
- 국가법령정보센터, 「민사소송법」
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차」 집행권원의 확보·보증금반환청구소송 제기
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차」 강제경매 신청
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「소액사건재판」 소 제기 시 준비사항
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 인지액 및 송달료
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「소액사건재판」 소액사건재판의 진행과정
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「소액사건재판」 이행권고결정서의 등본 송달
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 15일 확인 기준입니다. 1회 송달료 5,640원은 「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」 별표를 기준으로 하였으므로 소장 제출 직전에 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 법률 상담이나 소송대리를 대신하지 않습니다.
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