전세사기 최소보장제 신청방법 — 신청시기·서류 정리 (보증금 3분의 1 보장)

경·공매 회수액이 부족하면 LH에서 부족분 지원

경·공매로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미친 전세사기피해자를 위해 11월 13일 시행되는 최소보장제의 대상과 산정, LH 신청시기와 제출서류, 결정·이의신청 기한을 법률과 시행령 개정안으로 정리했습니다.

최소지원금과 선지급금의 신청부터 지급·정산까지는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 시행 전에 이미 전세사기피해자등으로 결정된 사람도 대상에 포함되므로, 결정문을 받은 피해자라면 피해주택의 처분 절차가 어디까지 진행됐는지를 기준으로 신청시기와 서류를 미리 확인해 두는 것이 좋아요.

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최소보장제 대상 — 시행 전 결정된 피해자도 포함

「최소보장제」는 전세사기피해자의 경·공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 그 부족분을 국가가 지원하는 제도입니다. 임차보증금의 3분의 1이 「최소보장금」이고, 피해회복금액이 최소보장금에 미치지 못하는 경우 그 부족분이 「최소지원금」이에요. 2026년 5월 12일 공포된 「전세사기특별법」 개정으로 도입되었고, 산정기준과 지급절차를 규정한 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의에서 의결되어 11월 13일부터 시행됩니다.

대상은 「최소보장피해자」입니다. 전세사기피해자와 「전세사기특별법」 제2조제4호다목에 따른 임차인이 해당하며, 대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외됩니다. 제2조제4호다목에 따른 임차인에는 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 임차인이 포함됩니다.

제25조의9 및 제25조의10의 개정규정은 같은 개정규정 시행 전에 제14조 또는 제15조에 따라 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에 대하여도 적용한다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 부칙 제4조 (법률 제21634호, 2026.5.12.)

지원 신청기간은 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내입니다. 시행 전에 이미 결정을 받은 피해자는 부칙 제4조에 따라 신청기간을 시행일부터 기산하므로, 11월 13일부터 3년 안에 신청하면 됩니다. 경·공매 절차의 진행 등 부득이한 사유로 그 기간에 신청할 수 없었다면 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내에 신청할 수 있어요.

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최소지원금 산정 — 보증금 3분의 1에서 기존 회복액 차감

최소지원금은 최소보장금에서 피해자의 기존 회복액을 차감하여 산정합니다. 차감하는 금액은 다음과 같습니다.

경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 매입 과정에서 발생하는 감정가와 낙찰가의 차액입니다. 배당금과 함께 피해회복금액에 포함되므로 최소보장금에서 차감해요.

최소지원금은 보증금 전액이 아니라 보증금의 3분의 1까지를 채웁니다. 기존 회복액이 이미 임차보증금의 3분의 1 이상이라면 최소지원금은 없습니다.

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선지급금 — 경·공매 종료 전에 먼저 받는 경우

「선지급-후정산」은 경·공매 등이 종료되기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급금으로 먼저 지급하고 나중에 정산하는 제도입니다. 선지급 대상은 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 임차인 등이며, 신탁사기피해자도 여기에 포함돼요.

선지급 이후에 추가로 회수되는 금액이 있으면 그 금액을 고려하여 정산합니다. 국토교통부장관이 선지급금을 신청한 피해자의 임차보증금반환채권을 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다.

선지급금을 받은 뒤에는 정산이 완료될 때까지 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 유지해야 해요. 대항력을 잃어 우선변제권 행사 등이 제한되면 선지급금의 전부 또는 일부를 반납하게 될 수 있습니다.

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신청방법 — 신청시기와 제출서류

최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁됩니다. 두 지원금은 피해주택의 처분 완료 전과 후로 신청 시기가 다르므로, 피해주택의 LH 매입이나 처분 절차가 어디까지 진행됐는지부터 확인해야 해요.

질병이나 해외체류 등으로 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임해 신청할 수 있습니다. 대리인이 신청할 때도 제출서류는 같은지, 위임에 필요한 서류는 무엇인지 LH의 신청 서식에서 함께 확인해야 해요.

LH의 접수 방법과 일정은 10월 8일 현재 공개되지 않았습니다. 국토교통부가 관련 시스템 구축과 피해자 안내를 준비하고 있으므로, 11월 13일 시행 전후로 LH와 국토교통부의 공지를 확인하시면 됩니다.

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지급 결정 90일, 이의신청 30일

신청을 받은 LH는 지급 여부와 지급금액을 결정하여 신청인에게 통지합니다. 지급결정 또는 지급금액에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 기한을 계산해 이의신청을 준비해야 해요.

기간을 연장하는 부득이한 사유에는 신청서류 누락으로 보완이 필요한 경우 등이 해당합니다. 처음 신청할 때 서류를 빠짐없이 갖추는 것이 결정 기간을 늘리지 않는 방법이에요.

통지된 지급금액은 최소보장금에서 기존 회복액을 차감한 금액이므로, 통지를 받으면 제출한 배당표나 배분계산서의 금액이 그대로 반영되었는지 대조해 보는 것이 좋습니다. 차감액이 실제 회복액보다 크게 산정되었다면 그 차이가 이의신청을 검토할 근거가 됩니다.

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받은 뒤 반납 신고와 공공임대주택 지원

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 임차보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 그 사실을 지체 없이 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다. 반납 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 과태료가 부과되므로 반납 의무는 꼭 기억해 두어야 해요.

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11월 13일 시행 전에 준비할 것

최소보장제는 경·공매가 끝나도 임차보증금의 3분의 1까지는 회복되도록 국가가 부족분을 지원하는 제도예요. 아직 전세사기피해자등 결정을 받지 않았다면 결정을 받는 것이 먼저이고, 결정문을 받은 피해자는 처분 절차의 진행 상황을 기준으로 두 지원금 중 어느 쪽을 신청할지 확인하면 됩니다.

피해주택의 처분이 끝나기 전이고 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 계약한 피해자 등 선지급 대상이라면 선지급금을, 처분이 끝났다면 최소지원금을 신청합니다. 어느 쪽이든 신청은 LH가 받으므로, 시행일 전후로 LH의 접수 공지와 신청 서식을 확인하는 것이 다음 순서예요.

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출처·참고자료

• 국토교통부, ‘「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결’ (2026년 10월 6일)
• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 (법률 제21634호, 2026.5.12. 공포, 2026.11.13. 시행 조문)

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 8일 확인 기준입니다. 신청시기와 제출서류는 국무회의에서 의결된 시행령 개정안 기준이며, 신청 서식과 LH 접수 방법은 아직 공개되지 않았으므로 11월 13일 시행 후 신청 전에 LH 공지를 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글은 개별 피해자의 지원 대상 여부나 지급금액을 판정하지 않으며 법률 상담을 대신하지 않습니다.

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