올해 11월 고지분에는 현행 기본공제금액이 적용됩니다
「2026년 세제개편안」 정부안이 국회에 제출되어 종부세 기준을 2026년분과 2027년분으로 구분해 확인해야 합니다. 두 해의 기본공제금액·공정시장가액비율·세율·세액공제를 대조하고, 9월 30일까지 신청하는 특례와 12월 납부 일정을 함께 정리했어요.
2026년분 종부세는 현행 「종합부동산세법」으로 과세됩니다. 가장 중요한 것은 공시가격 14억원 기준과 거주·비거주 구분의 적용시기예요. 정부안은 2027년분 종부세부터 적용되며, 국회 심사를 거쳐야 확정됩니다.
2026년분 종부세 기준 — 1세대 1주택자 12억원
올해 11월 정기고지분에는 현행법을 적용합니다. 과세기준일과 납세의무자 유형별 기본공제금액, 공정시장가액비율, 세부담 상한, 납부기간은 다음과 같아요.
표에서 주의할 것은 1세대 1주택자의 범위예요. 12억원 공제를 받는 1세대 1주택자의 정의와 인정되는 경우는 표 아래에 정리했습니다. 부부가 한 채를 공동명의로 보유하면 단독 소유가 아니므로, 공동명의 1주택자 특례를 신청해야 1세대 1주택자의 기본공제와 세액공제를 적용받을 수 있어요.
11월 고지세액이 산정되는 순서
흐름도에서 주목할 것은 세율 적용 뒤의 공제 단계예요. 세율을 적용한 금액에서 이 단계를 모두 거쳐야 납부할 종부세액이 되고, 1세대 1주택자라면 연령·보유기간 세액공제로 실제 납부세액이 더 줄어요. 과세표준 구간별 세율과 누진공제는 다음과 같습니다.
3주택 이상 보유자가 주의할 것은 세율 적용 주택 수 특례예요. 특례를 신청하면 주택 수 계산에서 제외되어 중과세율을 적용받지 않을 수 있는 주택은 세율표 아래에 정리했습니다. 이 특례도 아래의 1세대 1주택 특례와 같은 기간에 신청해요.
1세대 1주택 특례 — 9월 30일까지 신청
아래 네 가지 경우는 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 인정받아요. 대상별 조건과 특례를 신청했을 때 적용되는 기본공제·세액공제, 올해분 신고·신청 기간은 다음과 같아요. 주의할 것은 신고·신청 기한이에요. 이 기간 안에 신고·신청해야 11월 정기고지에 반영됩니다.
이미 특례를 적용받고 있다면 주의할 것은 변동 신고예요. 합산배제와 과세특례를 기존에 신고·신청했다면 변동이 없는 한 다시 신청하지 않아도 계속 적용되지만, 임대주택 등록 말소 등으로 합산배제·과세특례 조건을 충족하지 못하게 되었다면 변동 내용을 반드시 신고해야 합니다. 정부안에는 지방 저가주택 특례를 신청 없이 적용하는 내용도 포함되어 있습니다.
홈택스 로그인 후 화면 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’에서 ‘종합부동산세’로 들어가면 미리채움 서비스와 합산배제 진단, 세액 모의계산을 이용할 수 있습니다.
부부 공동명의 특례는 유불리부터 확인
부부 각각 납부와 공동명의 1주택자 특례는 기본공제와 세액공제 적용이 서로 달라요. 특례를 신청하면 공제금액은 줄지만 세액공제를 받을 수 있으므로, 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 세액공제율 구간에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
올해 달라진 내용 중 주목할 것은 카드에 정리한 공동명의 특례의 납세의무자 결정 방식이에요. 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있으므로 신청 전에 홈택스(손택스) 종부세 모의세액계산 서비스로 두 경우를 비교해 보세요.
일시적 2주택은 3년 안에 종전 주택 양도
일시적 2주택으로 특례를 받았다면 주의할 것은 카드에 정리한 종전 주택의 양도 기한이에요. 기한 안에 양도하지 않으면 경감받은 세액, 즉 정상 납부할 세액과 과소 납부한 세액의 차액에 이자상당가산액까지 부과돼요.
2027년 정부안 종부세 기준 — 실거주 1주택 14억원
「2026년 세제개편안」의 종부세 개정 내용은 정부안으로 확정되어 국회에 제출되었습니다. 주의할 것은 정부안의 확정 여부예요. 소관 상임위원회인 국회 재정경제기획위원회 심사 결과에 따라 정부안이 다시 수정될 수 있어요. 현행 기준과 정부안을 비교하면 다음과 같습니다.
비거주 1주택자는 공제금액만 12억원
비교표에서 가장 중요한 것은 1세대 1주택자의 납세의무 기준과 기본공제의 차이예요. 비거주 1주택자의 기본공제가 12억원으로 유지되었다고 해서 12억원 초과분부터 과세되는 것은 아닙니다. 과세 여부는 거주와 관계없이 납세의무 기준으로 판단하고, 12억원은 과세 대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 공제하는 금액이에요.
기본공제가 다르면 같은 주택이라도 거주 여부에 따라 과세표준이 달라집니다. 주목할 것은 그 차이의 크기예요. 1주택 실거주·비거주 사례는 다주택자 사례와 함께 아래 과세표준 계산 예시에 정리했어요.
다주택자는 거주주택 비중만큼 공제
1세대 1주택자와 부부 공동명의 1주택자, 법인에 해당하지 않는 납세의무자에게 중요한 것은 비교표의 기본공제 산식이에요. 기본공제는 거주주택가액이 주택가액합계액에서 차지하는 비율에 따라 달라집니다. 거주주택 비중이 클수록 공제금액이 현행 수준에 가까워지고, 거주하는 주택이 없으면 공제금액이 가장 적어요.
2주택자 사례에서 주목할 것은 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상이 함께 반영된 과세표준이에요. 1주택 실거주·비거주 사례와 2주택자 사례의 과세표준은 다음과 같아요.
2027년 정부안 세율·세액공제 — 주택가액 기준으로 전환
정부안은 주택 수에 따른 차등세율을 단계적으로 폐지하고 주택가액 기준 세율로 일원화합니다. 주목할 것은 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율 인상이에요. 2주택 이하 보유자도 과세표준이 6억원을 초과하면 인상된 세율을 적용받습니다. 현행과 2027년, 2028년 이후의 구간별 세율은 다음과 같아요.
보유공제는 거주공제로 전환
1세대 1주택자의 연령공제는 유지되지만 보유기간에 따른 공제는 거주기간에 따른 공제로 바뀝니다. 연령공제와 보유·거주기간 공제의 연도별 공제율, 새로 신설되는 세액공제 한도는 다음과 같아요.
거주공제로 전환되면 주의할 것은 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우의 거주 인정 기준이에요. 소유한 주택에 거주한 것으로 인정받는 조건과 과세 횟수 제한은 표 아래에 정리했습니다.
12월 납부 전 확인할 종부세 일정
올해 종부세에는 현행 기준이 적용되므로 지금 중요한 것은 특례 신청과 12월 납부 일정입니다. 공시가격 공시부터 납부까지의 일정과 공동주택 공시가격을 확인하는 곳, 납부할 때 함께 확인할 농어촌특별세는 다음과 같아요.
마지막으로 주의할 것은 정부안의 적용 조건이에요. 14억원 기준과 거주공제는 국회 심사를 통과해야 2027년분부터 적용됩니다. 내년 과세기준일 전에 개정 법률이 확정되면 거주 여부와 보유 주택 구성에 따라 공제금액을 다시 계산해 보는 것이 좋아요.
출처·참고자료
- 재정경제부, ‘「2026년 세제개편안」 정부안 확정’ (2026년 9월 1일)
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 상세본 (2026년 8월 3일)
- 국회, 「종합부동산세법 일부개정법률안(정부)」 의안번호 2221046 (2026.9.3. 제출)
- 법제처 국가법령정보센터, 「종합부동산세법」
- 법제처 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 시행령」
- 국세청, 「종합부동산세 법령 안내자료」 첨부 「2026년 종합부동산세 요약표」(2026.8.20.)
- 국세청, 「세액계산 흐름도[개인]」
- 국세청, 종합부동산세 기본정보 「납부기한」
- 국세청, 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례」
- 국세청, ‘종합부동산세 합산배제와 과세특례를 신고･신청하세요!’ (2026년 9월 10일)
- 국토교통부, ‘2026년 공동주택 공시가격 결정·공시’ (2026년 4월 29일)
- Ox1997cow, ‘Nowon-gu Apartment buildings with Lotte World Tower’, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 27일 확인 기준입니다. 2027년분 기준은 국회에 제출된 정부안의 수치를 확인하였으므로 개정 법률이 공포된 뒤에 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 세무 상담을 대신하지 않습니다.
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