고덕강일3단지 본청약 자격·일정·토지임대료 정리 (특별·일반공급 중복신청 가능)

건물만 분양받고 토지는 SH에서 빌리는 1,305세대

고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택의 본청약 접수가 10월 26일 사전청약 당첨자부터 시작됩니다. 접수 일정, 공급유형별 신청자격과 당첨자 선정 방법, 토지임대료와 보증금 전환, 거주의무와 전매제한을 순서대로 정리했습니다.

사전청약 당첨자가 아니어도 공급유형별 신청자격을 갖추면 특별공급과 일반공급에 신청할 수 있어요. 토지의 소유권은 SH(서울주택도시공사)가 갖고 건물만 분양받으므로, 분양대금과 별도로 매월 토지임대료를 납부해야 합니다.

토지임대부 분양주택, 토지는 SH가 갖고 건물만 분양

고덕강일지구 3단지는 「주택법」 제2조제9호와 「공공주택 특별법 시행규칙」 제23조의5제2항에 따른 토지임대부 분양주택입니다. 토지의 소유권은 건설사업을 시행하는 SH가 갖고, 건축물 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 사람이 갖습니다. 장기간 토지를 임대받지만 토지소유권은 가질 수 없으므로 관계 법령에 따라 토지임대료를 납부해야 하죠.

고덕강일지구 3단지는 건축 공정률 90%를 초과한 뒤 분양하는 주택이라 마이너스옵션제를 실시하지 않아요. 전 세대가 발코니 확장형으로 시공되고 동·호는 당첨자 선정 때 무작위로 배정되므로, 배정받은 평면유형에 따라 발코니 확장비용이 달라집니다. 발코니 확장비용은 공급금액과 별도로 납부하며, 두 금액 모두 취득세·인지세 등 제세공과금이 포함되지 않은 금액입니다.

단지는 한강과 인접해 있고 주변에 미사한강공원과 고덕생태공원 등이 있으며, 강빛초등학교와 강빛중학교가 가까이 있어요. 수도권제1순환고속도로와 올림픽대로를 이용할 수 있습니다.

본청약 접수 일정, 사전청약 당첨자부터 2순위까지

접수는 사전청약 당첨자, 특별공급, 일반공급 1순위, 2순위 순서로 진행됩니다. 일반공급 1순위는 서울시 2년 이상 거주자와 서울시 2년 미만 거주자·수도권 거주자의 접수일이 서로 다르므로, 공고일 현재 서울 거주기간부터 확인해야 해요.

사전청약 당첨자는 기간 안에 본청약을 신청해야 지위 유지

사전청약 당첨자(입주예약자)가 신청기간에 신청하지 않으면 사전청약 당첨자 지위를 포기한 것으로 간주되므로 반드시 본청약 신청을 해야 합니다. 신청하지 않은 물량(포기 물량 포함)은 본청약 일반공급 물량으로 전환되므로, 일반공급 세대수는 사전청약 당첨자의 접수 결과에 따라 달라질 수 있어요. 특별공급 잔여 물량도 일반공급으로 전환되므로, 최종 세대수는 일반공급 신청일에 청약홈 ‘청약접수 경쟁률’에서 확인할 수 있어요.

사전청약 당첨자 지위를 포기하는 것은 청약통장을 사용하는 것이 아니에요. 지위를 포기한 뒤 같은 청약통장으로 이번 특별공급이나 일반공급에 한 번 더 신청할 수 있지만, 당첨되려면 다른 신청자와 똑같이 자격심사와 경쟁을 처음부터 다시 거쳐야 합니다.

인터넷 신청 원칙과 일반공급 취소 기한

청약 신청은 인터넷 신청이 원칙입니다. 방문 인터넷 대행접수는 만 65세 이상 고령자와 장애인 같은 인터넷 사용 취약자를 대상으로 SH 2층 대강당(지하철 3호선 대청역 8번 출구 연결통로)에서 제한적으로 운영해요.

일반공급은 신청한 날짜의 접수기간 안에만 취소할 수 있습니다. 11월 5일에 신청했다면 그날 17시까지만 취소할 수 있고 그 이후에는 취소할 수 없어요. 현장 여건상 견본주택에서는 청약 상담을 하지 않으므로 SH 콜센터(1600-3456) 전화상담으로 문의하시면 됩니다.

특별공급 자격, 청년·신혼부부·생애최초·신생아

특별공급은 청년, 신혼부부, 생애최초, 신생아 네 가지 유형으로 접수하며 신생아 특별공급 물량이 가장 많아요. 모든 유형은 공고일(2026.10.16.) 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 거주해야 하고, 공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 합니다. 청년 특별공급은 무주택세대구성원 대신 무주택자 자격을 유지합니다.

청년 특별공급

혼인 중이 아닌 19~39세 무주택자

청년 특별공급의 나이·혼인·주택소유 요건과 입주자저축 요건은 다음과 같습니다. 입주자모집공고문의 나머지 요건도 모두 갖춰야 해요.

19세 이상 39세 이하로 혼인 중이 아니며, 과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자
입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과하고 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입

신혼부부 특별공급

혼인 7년 이내·예비신혼부부·한부모가족

다음 셋 중 하나에 해당하는 무주택세대구성원이 신청할 수 있습니다.

신혼부부: 혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하의 자녀(태아 포함)가 있는 분
예비신혼부부: 혼인을 계획 중이고 해당 주택 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 분
한부모가족: 6세 이하의 자녀(태아 포함)가 있는 분

생애최초 특별공급

1인 가구 신청 불가

생애최초 특별공급은 1인 가구가 신청할 수 없어요. 입주자저축 1순위자에 해당하는 무주택세대구성원이어야 하고, 저축액 요건은 본인의 청약일이 아니라 입주자모집공고일 현재 갖추고 있어야 합니다.

신생아 특별공급

2세 미만 자녀

공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날을 포함)의 자녀가 있는 무주택세대구성원이 신청할 수 있어요. 태아도 자녀에 포함됩니다.

일반공급 자격과 당첨자 선정, 서울 2년 이상 거주자 우선

고덕강일지구 3단지는 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구라서 1순위로 인정받으려면 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항제1호의 1순위 요건을 모두 충족해야 해요. 일반공급 신청자격과 1순위 요건은 다음과 같습니다.

1순위 요건에 세대주 요건이 들어 있으므로 공고일 현재 세대주인지부터 확인해야 합니다. 청약신청, 자격조건의 기간, 나이, 세대구성원, 지역우선, 주택소유 등 청약자격을 판단하는 기준일은 입주자모집공고일이에요.

지역우선 공급과 3단계 당첨자 선정

동일순위 내에서 경쟁이 있으면 서울특별시 2년 이상 거주자에게 우선공급 비율만큼 먼저 배정하고, 해당지역 거주자 신청 결과 미달된 물량은 수도권 거주자에게 공급합니다. 서울 2년 이상 거주자가 50% 우선공급에서 낙첨되면 나머지 50% 물량에서 수도권 거주자와 다시 경쟁해요. 예비입주자에게는 지역우선 공급이 적용되지 않습니다.

우선공급 물량을 규정된 비율만큼 먼저 배정한 뒤 남은 주택을 공급하므로, 주택형별 배정 세대수에 따라 앞 단계에서 공급이 끝나 2단계와 3단계 물량이 없을 수도 있어요. 신청자 수가 특별공급 잔여 물량과 일반공급 물량을 합한 물량의 600%에 미달하면 일반공급 낙첨자 전원을 예비입주자로 선정합니다.

특별공급·일반공급 중복신청 가능 여부

Q1. 특별공급과 일반공급에 모두 신청할 수 있나요?

A1. 특별공급(유형 무관) 1번과 일반공급 1번은 중복신청할 수 있어요. 다만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.

Q2. 같은 세대의 가족이 각자 신청해도 되나요?

A2. 1세대 1주택 기준으로 공급하므로 같은 세대 안에서 2인 이상이 이번 공고에 중복청약하거나 교차청약하면 모두 무효 또는 부적격 처리됩니다. 부부는 중복·교차청약 제한에서 제외돼요.

토지임대료와 보증금 전환, 2년간 증액 불가

토지임대료는 전용면적별로 책정되어 있어 같은 전용면적이면 주택형과 관계없이 금액이 같아요. 토지임대료는 월별 납부가 원칙이고, 토지소유자와 주택을 공급받은 사람이 합의하면 선납하거나 보증금으로 전환하여 납부할 수 있습니다.

보증금 전환은 선택사항이며, 전환 예시는 이해를 돕기 위한 계산입니다. 실제 전환이율과 상세 내용은 관계 법령과 SH 기준에 따라 확정되며 계약 전에 안내받을 수 있어요. 보증금 전환 신청 방법은 당첨자가 입주 전에 별도로 안내받습니다. 「주택법 시행령」 제82조에 따라 보증금 산정에 적용되는 이자율은 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 해요.

토지임대료약정을 체결한 뒤 2년이 지나기 전에는 SH가 토지임대료 증액을 청구할 수 없어요. 2년이 지나 증액을 청구할 때도 강동구의 평균지가상승률을 고려해 증액률을 산정하되 「주택임대차보호법 시행령」 제8조제1항의 증액청구 한도 비율을 넘을 수 없습니다.

잔금 대출과 선납 할인

사전청약 당첨자와 이번 공고로 당첨된 사람 모두에게 소득·자산, 주택가격과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지 대출을 지원할 예정입니다. 대출심사를 거쳐 최대 5억원 한도(LTV 최대 80%, 만기 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0% 등) 안에서 대출이 가능해요.

잔금은 납부기한 안에 분할하여 납부할 수 있습니다. 잔금 납부기한(입주지정기간 개시일) 1일 전까지 선납하면 선납액에 대해 선납일수만큼 연 3.4%(현행, 변경 가능)의 이자에 해당하는 금액을 할인받을 수 있어요.

재당첨제한·전매제한과 거주의무, 양도는 SH 매입 신청

고덕강일지구 3단지는 분양가상한제 적용주택이자 토지임대부 분양주택이고 투기과열지구에서 공급되는 주택이므로 재당첨제한, 전매제한, 거주의무가 함께 적용됩니다.

현행 기준으로 토지임대부 분양주택은 부부 공동명의를 포함한 모든 전매행위가 불가합니다. 전매제한기간이 지나기 전에 주택을 양도하려면 매입신청서에 분양계약서 사본, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 등을 첨부해 SH에 매입을 신청해야 해요. SH는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 주택을 매입해야 하며, 매입비용과 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액을 지급하고 주택을 취득합니다.

토지 임대차기간은 40년 이내이며, 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하면 40년의 범위에서 갱신할 수 있어요.

임대차계약을 체결하면 그 토지 위에 임대차기간 동안 지상권이 설정된 것으로 보고, 주택을 양수하거나 상속받은 사람은 임대차계약을 승계합니다.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 23일 확인 기준입니다. 일반공급 세대수는 사전청약 당첨자와 특별공급 접수 결과로, 보증금 전환이율은 향후 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 2026년 10월 16일 입주자모집공고로 확인하였으므로 일반공급 신청일과 계약 전에 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 청약 자격 심사와 대출 심사를 대신하지 않습니다.