1주택자 전세대출 보증비율 축소, 2027년 1월부터 대상·한도·연장 정리

수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 축소되는 1주택자 보증비율

2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율이 축소됩니다. 1주택자가 지금 받을 수 있는 전세대출보증의 보증대상자와 보증한도, 바뀌는 보증비율, 비거주 1주택자의 신규취급·만기연장 제한과 보증 신청 절차를 순서대로 정리했습니다.

인왕산 바위 능선 아래 고층 아파트 단지 사진 위에 '1주택자 전세대출' 배지, '2027년 1월부터 보증비율 축소' 제목, '보증대상자 · 보증한도, 비거주 1주택자 제한' 부제가 있고, 아래 카드에 1주택자 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역 90%에서 80%로 바뀌며 무주택자는 현행과 동일하다는 내용이 정리된 커버 이미지

주목할 것은 무주택자의 보증비율은 현행과 동일하고 1주택자만 축소된다는 사실입니다. 같은 날부터 투기적 목적의 비거주 1주택자는 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지되므로, 보유 주택의 소재지와 실거주 여부를 함께 확인해야 해요.

1주택자 전세대출보증 대상, 지금의 보증대상자 요건

1주택자도 지금 전세대출보증을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사의 「일반전세자금보증」은 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 공사가 보증서를 제공하는 상품이고, 공사를 따로 방문하지 않아도 취급은행에서 대출과 보증업무를 함께 처리해요. 보증대상자는 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

한국주택금융공사 「일반전세자금보증」 보증대상자 요건을 정리한 체크리스트 카드. 네 가지 요건을 모두 충족해야 하며, 첫째 임차보증금이 7억원 이하(서울·경기·인천 이외 소재 가구는 5억원 이하), 둘째 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주, 셋째 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산 주택보유수가 1주택 이내, 넷째 본인과 배우자(배우자예정자 포함)가 가격 3억원 초과 투기지역·투기과열지구 내 소재 아파트의 소유권을 취득하지 않을 것. 주택보유수 1주택 이내 항목이 강조되어 있음 — 「일반전세자금보증」 보증대상자 요건

규제대상아파트 취득자도 근무상의 형편, 부모봉양 등 실수요자 요건을 충족하면 예외적으로 보증을 받을 수 있고, 이때는 보유주택과 보증목적물 양쪽 모두에 본인과 부양가족의 전입이 필요합니다. 중요한 것은 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 주택을 합산해 주택보유수를 산정한다는 사실입니다. 주택보유수에 포함되는 대상과 제외되는 대상은 다음과 같아요.

본인과 배우자의 합산 주택보유수에 포함되는 대상과 제외되는 대상을 좌우 2열로 비교한 카드. 포함 대상은 주택법상 주택 및 복합용도주택(건축물의 일부가 주택인 경우)이고 지분으로 보유한 경우에도 포함됨. 제외 대상은 분양권 및 조합원 입주권(단, 소유권이전 또는 잔금대출 확인 시 주택보유수에 포함), 관리처분계획이 인가된 재개발·재건축단지 소재 주택, 2018년 9월 13일까지 매매계약체결 및 임대등록된 개인임대사업자의 임대주택, 기타 [무주택으로 보는 경우]에 해당하는 주택. 분양권의 단서 조항이 강조되어 있음 — 주택보유수 포함 대상과 제외 대상

2027년 1월 1일부터 바뀌는 보증비율

금융위원회의 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에는 전세대출 보증비율 축소가 포함됐습니다. 보증기관 내규개정으로 2027년 1월 1일부터 시행되고, 현행과 개선 후의 보증비율은 다음과 같아요.

전세대출 보증비율의 현행과 2027년 1월 1일 이후를 비교한 표. 1주택자는 수도권·규제지역이 80%에서 70%로, 그 외 지역이 90%에서 80%로 축소되고, 무주택자는 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%로 현행과 동일함. 조치사항은 보증기관 내규개정, 시행시기는 2027년 1월 1일 — 전세대출 보증비율 현행과 2027년 1월 1일 이후 비교

보증비율은 보증기관이 전세대출금 가운데 보증하는 비율이에요. 주택도시보증공사의 「전세자금대출특약보증」은 전세대출금에 보증비율을 곱한 금액을 보증하고, 한국주택금융공사의 「일반전세자금보증」도 대출금액의 일부를 보증하는 부분보증입니다.

수도권·규제지역의 범위

보증비율은 보증목적물의 소재지가 수도권·규제지역인지에 따라 달라집니다. 현재 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황은 다음과 같아요.

보증비율의 수도권·규제지역 범위와 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황을 정리한 카드. 수도권은 서울·인천·경기이고, 지정된 규제지역은 서울 25개 자치구 전체(강남구·서초구·송파구·용산구는 지정 유지, 그 외 21개 자치구는 2025년 10월 15일 신규 지정), 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 — 2025년 10월 15일 신규 지정), 2026년 7월 1일 지정효력이 발생한 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시. 2026년 10월 19일 확인 기준 — 수도권·규제지역의 범위와 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황

국토교통부가 주거정책심의위원회를 거쳐 추가 지정한 규제지역도 2026년 7월 1일부터 지정효력이 발생했으므로, 전세계약 시점의 지정 현황을 확인해야 합니다. 2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」에는 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받으면, 소유주택의 지역과 관계없이 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하는 내용도 포함됐어요.

1주택자 전세대출 한도와 보증한도

규제지역 지정효과로 1주택자의 전세대출 대출한도는 2억원으로 일원화됐습니다. 주택도시보증공사의 「전세금안심대출보증」도 보증신청인(배우자 포함)이 1주택자이면 2억원을 초과할 수 없고, 같은 상품에서 2주택자는 대출보증 취급이 불가해요.

한국주택금융공사 「일반전세자금보증」의 보증한도는 세 가지 산정 결과 중 가장 적은 금액이고, 1주택자에게는 보증목적물의 소재지에 따라 별도의 보증과목별 보증한도가 규정돼 있습니다. 산정 방법은 다음과 같아요.

한국주택금융공사 「일반전세자금보증」 보증한도 산정 방법 카드. ①~③ 중 가장 적은 금액이 보증한도이고, 수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정됨. ① 보증과목별 보증한도는 4억원에서 기 이용 전세자금보증잔액을 뺀 금액이며, 본인과 배우자의 합산 주택보유수가 1주택인 1주택자는 보증목적물 소재지가 수도권·규제지역이면 1.8억원, 그 외이면 2억원. ② 소요자금별 보증한도는 임차보증금의 80%에서 기 이용 전세자금보증잔액을 뺀 금액과 보증신청금액 중 적은 금액. ③ 상환능력별 보증한도는 연간인정소득에서 연간부채상환 예상액을 빼고 상환방식별 우대금액을 더한 뒤 기 이용 전세자금보증잔액을 뺀 금액. 1주택자 한도가 강조되어 있음 — 「일반전세자금보증」 보증한도 산정 방법과 1주택자 보증한도

보증요건에 부합하더라도 대출 여부와 대출한도(보증한도)는 취급 금융기관의 대출심사기준과 보증기관의 보증업무 처리 기준에 따라 결정되고, 대출이 거절될 수도 있습니다.

1.8억원은 「일반전세자금보증」의 1주택자 보증한도이고, 2억원은 규제지역 지정효과에 따른 1주택자 전세대출 대출한도입니다. 두 금액은 근거가 다르므로 보증을 신청하는 상품의 기준으로 확인해야 해요.

비거주 1주택자는 신규취급·만기연장 원칙적 금지

보증비율 축소와 같은 2027년 1월 1일부터 보증기관 전세대출보증 제한 대상이 「투기적 목적의 비거주 1주택자」 등으로 확대됩니다. 수도권·규제지역 APT를 보유한 1주택자가 받은 전세대출 규모는 약 9.3조원(6.0만건)입니다. 다음 세 가지 요건에 모두 해당하는 1주택자는 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지되고 예외적으로만 허용돼요.

투기적 목적의 비거주 1주택자에 해당하는지 판정하는 3단계 질문 흐름도. 1단계 수도권·규제지역 내 APT를 보유한 1주택자(부부합산기준)인지, 아니면 대상 아님. 2단계 해당 주택을 임대차 중인지, 아니면 대상 아니고 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속)에게 임대차하는 경우도 제외. 3단계 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는지, 하루라도 실거주했으면 대상 아님. 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급·만기연장이 원칙적으로 금지되고 예외적으로만 허용되며 2027년 1월 1일 시행 — 투기적 목적의 비거주 1주택자 판정 흐름

판정에서 주목할 것은 실거주 이력입니다. 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주했다면 규제 대상에서 제외되므로, 실거주하다가 직장 이전이나 부모봉양 등의 사정으로 비거주하게 된 경우에는 규제가 적용되지 않아요.

규제 대상이어도 허용되는 경우

보유 주택이 수도권·규제지역 APT라도 예외로 인정되는 주택은 규제를 적용하지 않습니다. 예외 인정 주택은 다음과 같아요.

수도권·규제지역 APT 중 비거주 1주택자 규제의 예외로 인정되는 주택 8가지를 번호 목록으로 정리한 카드. 1 매도계약이 이미 체결된 주택(지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우 포함, 추후 실제 토지거래허가 여부 추가 검증), 2 어린이집(영유아보육법), 3 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우(관할 지자체에서 「조특법」상 특례 인정 확인 날인을 받은 주택으로 한정), 4 민간건설임대주택(민간임대주택법), 5 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득, 6 행안부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택(취득 시 기준시가가 비수도권 인구감소지역 9억원, 그 외 4억원 이하이면서 수도권(접경지역인 인구감소지역 제외) 또는 광역시(군 제외)에 소재하지 않는 주택으로 한정), 7 문화재, 8 그 밖에 이에 준하는 경우(금융회사 여신심사위원회를 통해 개별 판단). 하단에 보증기관 내규상 주택보유 수 산정 제외 대상으로 이미 인정 중인 주택(예: 20㎡ 이하의 주택 등)도 규제를 적용하지 않는다는 주석 — 수도권·규제지역 APT 중 규제예외로 인정되는 주택

불가피하게 실거주하지 못하는 사유가 있으면 사유별로 신규취급이나 만기연장이 허용됩니다. 사유별 허용 범위는 다음과 같아요.

불가피한 비거주 사유별로 전세대출 신규취급·만기연장이 예외적으로 허용되는 범위를 정리한 2열 표. 법적의무에 따라 실거주가 예정된 경우는 신규취급·만기연장 허용, 임대차계약승계 조건부(세입자가 있는 집을 구입한 경우)로 주택 취득 후 해당 세입자와의 임대차계약이 종료되지 않아 실거주를 하지 못하는 경우는 승계한 임대차계약의 종료일까지 만기연장 허용, 임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우는 만기연장 허용, 임대차계약 종료에 따라 퇴거할 예정이나 일정 조정 과정에서 전세대출 연장이 필요한 경우는 6개월 이내 등 단기 만기연장 허용, 그 외에 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우 등은 신규취급·만기연장 허용. 주석: 법적의무에 따른 실거주 예정은 토허구역 내에서 세입자가 있는 주택을 매수한 자 등이며, 기존 세입자의 임대차계약 종료 이후 실거주의무가 발생해 실거주시점에 전세대출이 종료됨 — 전세대출 신규취급·만기연장 예외적 허용 사유

주택매매계약 체결 후 실거주할 예정이었으나 갑작스러운 근무지 변경처럼 예기치 못한 사정으로 실거주하지 못하게 된 경우도 금융회사 여신심사위원회를 통해 불가피한 비거주 사유로 탄력적으로 인정될 예정입니다.

보증 신청 시기와 취급은행 보증이용절차

「일반전세자금보증」은 신규 임대차계약과 갱신 임대차계약에 따라 보증신청시기가 규정돼 있습니다. 신청 시기와 보증이용절차는 다음과 같습니다.

한국주택금융공사 「일반전세자금보증」 보증신청시기와 보증이용절차 5단계 흐름도. 보증신청시기는 신규 임대차계약이면 임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내, 갱신 임대차계약이면 계약갱신일로부터 3개월 이내(주민등록전입일로부터 3개월 이상 경과할 것). 절차는 1 보증상담(취급은행), 2 보증신청(취급은행), 3 보증심사 및 승인(취급은행, 공사), 4 보증약정 및 보증서발급(취급은행 및 공사), 5 대출승인 및 대출실행(취급은행). 취급금융기관은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나, 경남, 광주, 아이엠뱅크, 부산, 수협, 전북, 제주은행, 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크 — 「일반전세자금보증」 보증신청시기와 보증이용절차

전세자금보증은 자금거래가 수반된 임대차계약에 근거하므로 임대차관계가 종료되는 경우 또는 실제 거주하지 않는 것이 확인되는 경우 보증부대출금을 즉시 상환하여야 함
한국주택금융공사, 「전세자금보증 이용자의 실거주 의무 안내」

보증비율 축소는 보증기관 내규개정으로 2027년 1월 1일부터 시행되므로, 그 이후 신규 보증이나 만기연장을 받을 계획이라면 보증상담 단계에서 취급은행에 바뀐 보증비율의 적용 여부를 확인해야 합니다.

2027년 1월 전에 1주택자가 확인할 순서

보증비율 축소는 1주택자에게만 해당하므로, 본인과 배우자를 합산한 주택보유수가 첫 확인 사항입니다. 1주택자라면 다음 순서로 확인하면 돼요.

합산 주택보유수가 1주택 이내인지, 보유 주택이 주택보유수 제외 대상인지 확인
전셋집(보증목적물)의 소재지가 수도권·규제지역인지 계약 시점의 지정 현황으로 확인
보유 주택이 수도권·규제지역 APT이고 임대차 중이라면 본인·배우자의 실거주 이력과 예외 사유 확인
보증신청시기 안에 취급은행에서 보증상담을 받고, 바뀐 보증비율의 적용 시점과 대출한도를 확인

보증비율이 축소되어도 1주택자의 전세대출보증 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 보유 주택이 비거주 1주택자 규제 대상이면 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지되므로, 전세계약을 맺기 전에 실거주 이력과 예외 사유부터 확인해 두는 것이 안전해요.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 19일 확인 기준입니다. 한국주택금융공사 상품 안내는 2027년 1월 1일 개정 내규 반영 전의 현행 보증비율 기준입니다. 보증비율과 규제지역은 보증기관 내규와 지정에 따라 바뀔 수 있으므로 보증 신청 전에 취급은행에서 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 금융회사의 대출 심사나 보증기관의 보증 상담을 대신하지 않습니다.