임차권등기 말소 비용·절차 — 보증금 반환이 먼저인 이유

보증금을 받은 다음, 법원이 등기소에 말소를 촉탁합니다

임차권등기명령으로 마친 임차권등기를 말소하려는 임차인과 임대인을 위해 보증금 반환이 먼저인 판례의 근거, 관할 법원 신청부터 말소 촉탁까지의 순서, 말소등기 비용, HUG 보증이행 중의 유의사항을 차례로 정리했습니다.

결론부터 말하면, 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대인이 보증금을 먼저 반환해야 하고 말소는 그다음입니다. 말소는 관할 법원의 임차권등기 담당자에게 「임차권등기명령 취소 및 (집행)해제 신청서」 등을 접수하면 법원이 등기소에 말소를 촉탁하는 방식으로 진행돼요.

---

임차권등기명령으로 마친 등기가 하는 일

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 보증금 전액은 물론 일부라도 반환받지 못한 경우도 포함됩니다. 법원은 서면심리로 발령 여부를 심리하고, 명령의 효력이 발생하면 관할 등기소에 임차권등기를 촉탁해 등기관이 건물등기부에 기입합니다.

임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 하는 담보적 기능을 주목적으로 해요. 말소는 그 등기를 등기부에서 지우는 절차이므로, 보증금 반환과 말소 중 어느 쪽을 먼저 이행해야 하는지가 중요해요.

임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 임차권등기의 기입을 촉탁해 촉탁등기가 된 때 효력이 발생합니다. 주택임차권등기명령은 결정을 송달하기 전에도 촉탁할 수 있어요. 등기를 기입할 때와 마찬가지로 말소도 법원의 촉탁으로 이루어집니다.

---

보증금 반환이 먼저인 이유 — 대법원 2005다4529

임대인이 임차권등기가 말소될 때까지는 보증금을 지급할 수 없다고 주장한 사건에서 그 동시이행 항변은 배척되었고, 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결

임차권등기명령제도는 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못했지만 근무지 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 하는 임차인이 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 이주할 수 있도록 마련된 제도예요. 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 상태에서, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 반환의무에 대응하는 임차인의 권리를 보전하려고 새로 마치는 등기입니다. 따라서 대법원은 임차인의 말소의무를 임대인의 보증금 반환의무와 동시이행관계로 해석하지 않았습니다.

주의할 것은 등기의 근거입니다. 「민법」 제621조로 마친 임차권등기라면 다른 약정이 없는 한 임차인이 말소의무를 이행하거나 이행제공을 해서 임대인을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있어요. 2005다4529 판결은 제3조의3 임차권등기에 관한 것이어서 「민법」 제621조 임차권등기 사안에는 원용하기에 적절하지 않습니다(대법원 2024다261989).

---

임차권등기 말소 절차 3단계

「주택임대차보호법」 제3조의3제3항은 주택임차권등기에 「민사집행법」 제288조·제293조를 준용하므로, 임차권등기명령의 취소신청은 명령을 한 법원이 재판하고 임차권등기는 법원사무관등이 촉탁해요. 준용할 때 가압류는 임차권등기로, 채권자는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 봅니다. 상가건물 임차권등기의 말소 절차는 다음과 같습니다.

---

임차권등기 말소 비용

말소등기는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2제1항~제3항의 보존·설정·이전 등기에 속하지 않습니다. 말소에 관련된 법정 금액은 다음과 같아요.

말소등기에 드는 수수료와 세금은 임차권등기명령을 신청할 때 든 비용과는 다른 항목입니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).

---

HUG 전세보증금반환보증 이행청구 중일 때

주택도시보증공사(HUG)에 「전세보증금반환보증」 이행을 청구하려면 주택임차권등기를 완료해야 합니다. 주택임차권등기명령 결정문을 제출하면 이행청구와 심사는 가능하지만, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 해요.

보증이행청구서와 대위변제증서를 통한 이행청구는 임차권등기가 등기부등본에 기재된 후 가능해요. 결정문을 제출할 때 임차권등기상 계약일자나 전세보증금 등이 실질과 다르면 정정이 필요합니다.

주택임차권등기 이후에는 공사의 동의 없이 임의로 말소하면 안 됩니다. 등기가 완료될 때까지는 다른 물건지로 거주를 이전하거나 주민등록을 이전해서도 안 됩니다.

보증이행을 청구했다면 말소에 필요한 서류는 공사에 제출하므로(일부보증 제외), 법원에 말소를 신청하기 전에 공사의 동의가 필요한지 먼저 확인해야 합니다.

---

임차권등기 말소 전에 확인할 질문

정리하면 순서는 보증금 반환, 관할 법원 취소·해제 신청, 법원의 말소 촉탁입니다. 등기의 근거가 「주택임대차보호법」 제3조의3인지 「민법」 제621조인지, HUG 보증이행을 청구했는지를 먼저 확인한 뒤 관할 법원 임차권등기 담당자에게 첨부서류를 확인하고 신청하면 됩니다.

---

출처·참고자료

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임차권등기명령 신청」 (2026년 9월 30일 기준)
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임차권등기의 말소」 (2026년 9월 15일 기준)
• 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
• 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조(임차권등기의 촉탁)
• 「민사집행법」 제288조(사정변경 등에 따른 가압류취소)·제293조(부동산가압류집행)
• 「지방세법」 제28조(세율)·제151조(과세표준과 세율)
• 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2(부동산등기 신청수수료)
• 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결
• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결
• 대한민국 법원 전자민원센터, 자주묻는질문 「임차권등기명령절차」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「전세보증금반환보증 보증이행 청구」 (2026년 9월 15일 기준)
• 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증 중요내용 설명서」 (2020.12.04 개정)
• Youngjin, ‘Chuncheon District Court Wonju Branch’, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 16일 확인 기준입니다. 주택도시보증공사 제출서류명은 2020.12.04 개정 설명서 기준입니다. 말소 첨부서류는 관할 법원 임차권등기 담당자를 통해, 보증이행 서류는 주택도시보증공사를 통해 확인할 수 있으므로 신청 전에 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글은 법률 상담이나 등기 신청 대리를 대신하지 않습니다.

---

함께 보면 좋은글

• 전세보증금 반환소송 비용과 절차 (3,000만원 넘어도 소액사건심판법 준용)