도심복합사업 후보지 서울 11곳 위치·현물보상 기준 정리 (선정일 이후 매수 주의)

10월 주민 설명회 전, 토지등소유자가 확인할 동의 조건과 보상 기준일

2026년 9월 30일 발표된 서울 신규 후보지 11곳의 위치·규모와, 후보지 안 토지등소유자와 매수 예정자가 확인할 동의 조건·현물보상 기준을 「공공주택 특별법」 조문과 함께 정리했습니다.

맑은 낮 하늘 아래 효창운동장과 숲 옆으로 3~5층 빌라와 단독주택이 빽빽하게 들어선 서울 저층 주거지를 내려다본 모습 위에 '서울 11곳 · 약 1.8만호', '도심복합사업 후보지', '10월 주민 설명회 · 현물보상은 후보지 선정일이 기준'이라는 문구가 놓인 표지 이미지

후보지로 선정됐다고 바로 사업이 확정되는 것은 아니에요. 예정지구 지정 뒤 주민 등 의견청취 공고일부터 1년 안에 공공주택사업자가 토지등소유자의 동의를 받아야 복합지구 지정으로 이어집니다. 현물보상은 후보지 선정일 이전부터 토지등을 계속 소유한 토지등소유자에게 하는 것이 원칙입니다. 선정일 이후 매수했다면 별도의 조건을 갖춰야 현물보상 대상이 될 수 있습니다.

서울 11곳 후보지 위치와 공급 규모

이번 도심복합사업 후보지는 국토교통부가 서울지역을 대상으로 공모를 실시해 접수한 주민 제안 가운데 노후도 등 법정 기준, 사업성, 주민 의향률을 후보지검토위원회에서 종합적으로 검토해 최종 확정한 11곳이에요. 3년여 만의 신규 후보지 선정입니다. 11곳의 유형별 위치와 면적, 공급 규모는 다음과 같습니다.

도심복합사업 서울 신규 후보지 11곳의 위치·면적·공급규모 표. 역세권 유형(주거상업고밀지구) 6곳은 아차산역 동측(광진구 구의동, 44,620㎡, 1,663호), 오류동역 남측(구로구 개봉동, 28,402㎡, 858호), 이수역 동측(서초구 방배동, 22,997㎡, 918호), 성신여대입구역 북측(성북구 동소문동6가, 24,795㎡, 755호), 염창역 남측(양천구 목동, 117,900㎡, 4,222호), 효창공원앞역 북측(용산구 효창동, 93,262㎡, 4,040호)으로 합계 12,456호이고, 저층주거지 유형(주택공급활성화지구) 5곳은 화곡역 동측(강서구 화곡동, 86,111㎡, 2,335호), 성동초 인근(광진구 자양동, 10,293㎡, 254호), 망원체육공원 인근(마포구 망원동, 31,090㎡, 940호), 백련산 서측(은평구 응암동, 31,229㎡, 961호), 올림픽공원 인근(송파구 방이동, 31,186㎡, 935호)으로 합계 5,425호이다. 총 공급 규모는 약 1.8만호이고 광진구 2곳, 나머지 9개 자치구는 각 1곳이다 — 도심복합사업 서울 신규 후보지 11곳의 유형별 위치·면적·공급규모

용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승이 가능한 효창공원앞역과 인접해 교통 여건이 우수한 곳이에요. 마포구 망원체육공원 인근은 마포구 최초의 도심복합사업 후보지이고, 서초구 이수역 동측은 서초구에서 처음 선정된 후보지로 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 가깝습니다.

국토교통부 보도자료의 효창공원앞역 북측 후보지 위치도와 조감도(안). 위치도는 위성 지도 위에 효창운동장 동쪽, 선린중 서쪽, 6호선·경의중앙선 효창공원앞역 북쪽으로 이어진 후보지 경계를 붉은 선으로 표시했고, 조감도(안)는 효창운동장 옆 저층 주거지에 고층 아파트 단지가 들어선 모습을 해 질 녘 항공 시점으로 보여 준다. 조감도(안)는 추후 변동 가능하며, 면적은 93,262㎡, 공급규모는 4,040호이다 — 효창공원앞역 북측 후보지 위치도와 조감도(안)

후보지별 조감도(안)는 추후 변동될 수 있습니다. 2026년 9월에 복합지구로 지정된 고은산 서측, 목4동 강서고, 송중동 주민센터, 녹번동 근린공원, 신길4는 이번 후보지와 다른 곳으로, 예정지구 지정 이후 주민 동의 조건을 충족하고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳐 지정된 곳이에요.

후보지 선정 이후 추진 일정

후보지로 선정됐다고 바로 복합지구가 되는 것은 아닙니다. 「공공주택 특별법」상 후보지는 지정권자가 복합지구의 지정을 검토할 필요성이 있는 지역이고, 지정권자가 복합지구 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 공고하면 그 지역은 예정지구로 지정된 것으로 봐요. 이후 주민 동의와 심의를 거쳐야 복합지구로 지정됩니다.

도심복합사업 후보지 선정부터 착공 목표까지 8단계 세로 흐름. 1 공모·주민 제안 접수(2026.3.11~5.8, 서울지역 공모, 주민 제안 44곳 접수), 2 후보지 선정(2026.9.30. 발표, 11곳 최종 확정, 지정권자가 선정하여 공고), 3 주민 설명회(2026년 10월 중 계획, 사업 절차 등 상세 안내), 4 예정지구 지정(2027년 상반기 계획, 주민 등 의견청취 공고로 예정지구로 지정된 것으로 봄), 5 토지등소유자 동의(의견청취 공고일부터 1년이 지날 때까지 동의를 받아야 함), 6 복합지구 지정(중앙도시계획위원회·중앙토지수용위원회 심의), 7 사업계획 승인(복합사업계획 승인 등 후속 절차), 8 착공(2030년 하반기 계획). 3·4·8단계는 국토교통부 계획 일정으로 추진 과정에서 달라질 수 있다 — 도심복합사업 후보지 선정부터 착공 목표까지 추진 단계

도심복합사업은 조합설립·관리처분계획 등 절차를 생략하여 공공 주도로 추진하며, 민간 정비사업에 비해 용적률 상향 등 인센티브를 추가로 부여합니다. 2026년 9월 30일 기준 총 47곳(8.5만호)에서 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구(3.5천호)가 연내 착공을 앞두고 있어요.

이번 선정에서 제외된 사업지도 주민 의향률 확보, 지구계 변경 등 보완을 거쳐 재접수할 수 있습니다. 국토교통부는 2027년 상반기 중 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행할 예정이에요.

주민 동의 조건과 후보지 철회·예정지구 해제

후보지 안의 토지등소유자가 먼저 확인해야 할 것은 동의 조건입니다. 공공주택사업자가 기한 안에 동의 조건을 갖추지 못하면 예정지구 지정은 해제된 것으로 봅니다. 토지등소유자의 요청으로 후보지 선정이 철회되기도 해요. 동의 조건과 후보지 선정 철회·예정지구 지정 해제 사유는 다음과 같습니다.

「공공주택 특별법」 제40조의7의 주민 동의, 후보지 선정 철회, 예정지구 지정 해제를 세 묶음으로 비교한 카드. 주민 동의는 공공주택사업자가 주민 등 의견청취 공고일부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 총수의 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 받아야 하고, 토지 또는 건축물이 신탁된 경우 위탁자의 동의를 받아야 한다. 후보지 선정 철회는 토지등소유자의 2분의 1 이상이 철회를 요청하면 해야 하고, 후보지 선정 후 2년이 되는 날까지 주민 등 의견청취를 하지 않거나 사정의 변경으로 추진할 필요성이 없어지거나 현저히 곤란하면 할 수 있다. 예정지구 지정은 1년 기한까지 동의요건을 갖추지 못하거나, 사정의 변경으로 추진할 필요성이 없어지거나 현저히 곤란하거나, 의견청취 공고일부터 6개월이 지난 날 이후 2분의 1을 초과하는 토지등소유자가 해제를 요청하면 지정 제안이 반려되어 해제된 것으로 본다 — 도심복합사업 주민 동의 기준과 후보지 선정 철회·예정지구 지정 해제 사유

주목할 것은 동의서의 효력입니다. 동의에 사용하는 서면동의서 또는 전자서명동의서는 예정지구 지정 이후 특별자치시장·시장·군수 또는 구청장이 검인 또는 확인한 것이어야 하고, 검인 또는 확인을 받지 않은 동의서는 효력이 발생하지 않아요.

현물보상 기준은 후보지 선정일

후보지 선정일은 지정권자가 후보지로 선정하여 공고한 날이에요. 후보지 안의 토지등이 현물보상 대상인지는 후보지 선정일을 기준으로 판단합니다. 「공공주택 특별법」 제40조의10제5항은 다음과 같습니다.

공공주택사업자는 후보지 선정일 이전에 복합지구 내 토지등을 취득하여 계속 소유하고 있는 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에 응하여 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 현물보상을 할 수 있다.
「공공주택 특별법」 제40조의10제5항

건축물로 보상받을 수 있는 자는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도한 자로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 자입니다. 대상자가 경합하면 공공주택사업자는 보상금 총액이 높은 자에게 우선하여 건축물로 보상해요. 보상하는 건축물의 가격 산정 기준금액은 분양가격입니다.

후보지 선정일 이전부터 소유한 토지등소유자로부터 상속이나 이혼, 신탁계약 또는 신탁계약의 해지를 원인으로 토지등을 취득해 계속 소유한 자는 후보지 선정일 이전부터 계속 소유한 것으로 봅니다. 후보지 선정일 전에 건축허가를 받은 건축물을 복합지구 지정 고시 때까지 소유권보존등기를 마쳐 계속 소유한 자도 마찬가지예요. 후보지 선정일 전에 건축허가를 받고 선정일 이후 소유권보존등기가 된 건축물을, 선정일 이전에 소유권 이전 계약을 체결하고 복합지구 지정 고시 때까지 소유권을 이전받아 계속 소유한 자도 같습니다.

후보지 선정일 이후 매수, 현물보상 조건과 현금 보상

후보지 선정일 이후 후보지 안의 토지등을 취득했다면 「공공주택 특별법」 제40조의10제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 현물보상 대상이 될 수 있어요. 매수 예정자가 차례로 확인할 항목은 다음과 같습니다.

후보지 선정일을 기준으로 한 현물보상 판정 흐름. 후보지 선정일 이전부터 토지등을 계속 소유했다면 협의에 응해 복합지구 내 토지등 전부를 양도하고 원하는 경우 현물보상 협의 대상이며, 상속·이혼·신탁으로 이어받아 계속 소유한 경우와 선정일 전 건축허가 건축물 등도 계속 소유로 본다. 선정일 이후 취득했다면 현물보상 기준 공고일부터 입주일까지 무주택자일 것(해당 복합지구에만 주택을 소유한 자 등은 무주택자로 봄), 후보지 선정일부터 복합사업계획 승인고시일부터 6개월이 되는 날 사이에 취득했을 것, 현물보상을 받을 수 있는 자의 수가 늘지 않을 것, 선정일 이전부터 계속 소유한 자에게서 소유권을 이전받았을 것(거래라면 지위 승계 특약과 공공주택사업자 확인)의 네 가지를 모두 만족해야 현물보상 대상이 될 수 있고, 하나라도 만족하지 못하면 토지보상법에 따른 현금 보상이다. 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득한 경우와, 네 가지를 모두 만족한 토지등 또는 전세사기피해주택을 상속·이혼·신탁으로 취득해 계속 소유하는 경우도 현물보상 대상이 될 수 있다 — 후보지 선정일 이전 소유자와 이후 취득자의 현물보상 판정 흐름

매수 예정자가 놓치기 쉬운 것은 승계 특약이에요. 후보지 선정일 이전부터 계속 소유한 자에게서 거래로 소유권을 이전받았다면, 현물보상을 받을 수 있는 지위를 승계하는 특약을 하고 그 사실을 국토교통부장관이 정하는 방법에 따라 공공주택사업자로부터 확인받아야 합니다. 특약과 확인이 없으면 「공공주택 특별법」 제40조의10제7항제1호다목을 만족하지 못합니다.

공공주택사업자는 복합지구에서 복합사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 토지등을 수용 또는 사용할 수 있습니다. 손실보상에는 「공공주택 특별법」에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)이 적용됩니다. 토지보상법 제63조는 손실보상을 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 현금으로 지급하도록 규정하므로, 현물보상 대상이 아니면 현금으로 보상받아요. 흔히 말하는 ‘현금청산’이 토지보상법에 따른 현금 보상이며, 「공공주택 특별법」 조문에는 ‘현금청산’이라는 용어가 없습니다.

후보지 선정으로 취득해야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하면, 보상에 적용하는 공시지가는 후보지 선정일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가 중 후보지 선정일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가입니다. 후보지 선정일 이후의 토지가격 변동은 보상에 적용하는 공시지가에 반영되지 않을 수 있어요.

권리산정 기준과 현물보상 권리 전매 제한

공공주택사업자는 현물보상을 하는 권리를 현물보상을 위한 협의 성립 당시를 기준으로 산정합니다. 다만 현물보상을 하는 토지등이 후보지 선정일 이후 아래 경우에 해당하게 되면 후보지 선정일을 기준으로 산정해요. 지정권자가 투기를 억제하기 위하여 후보지 선정일 전에 따로 공고하면 그 공고하는 날이 기준입니다.

권리산정 기준이 후보지 선정일로 고정되는 여섯 가지 경우를 2열 3행 카드로 나타낸 이미지. 가 필지 분할(1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할), 나 공유 전환·지분 처분(단독 소유 토지·건축물을 공유로 하거나 공유 지분의 일부를 처분), 다 다세대주택 전환(단독주택·다가구주택이 다세대주택으로 전환되어 토지등소유자 수 증가), 라 전유부분 분할(집합건물 전유부분의 분할로 토지등소유자 수 증가), 마 토지·건축물 분리(동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 각각 분리하여 토지등소유자 수 증가), 바 신축·재건축(나대지에 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 등 공동주택을 건축하여 토지등소유자 수 증가). 여섯 가지 중 하나에 해당하면 권리는 후보지 선정일을 기준으로 산정한다 — 후보지 선정일을 기준으로 권리를 산정하는 여섯 가지 경우

현물보상을 받을 수 있는 권리는 현물보상을 약정한 날부터 현물보상으로 공급받는 건축물 또는 토지의 분양계약을 체결한 날까지 전매할 수 없어요. 전매에는 매매뿐 아니라 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되며, 상속 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외됩니다.

전매 제한을 위반하면 공공주택사업자는 현물보상의 약정을 취소하고 현금으로 보상할 수 있습니다. 현금으로 보상하는 경우 현금보상액에 대한 이자율은 토지보상법 제63조제9항제1호가목에 따른 이자율의 2분의 1이에요.

10월 주민 설명회 전에 확인할 것

후보지 안에 토지나 주택을 가지고 있다면 소유권을 후보지 선정일 이전에 취득했는지, 앞으로 필지 분할이나 지분 처분, 신축 계획이 있는지부터 확인해야 합니다. 매수를 검토하고 있다면 후보지 선정일 이후 취득에 해당하는지와 승계 특약 확인 절차를 계약 전에 검토해야 해요.

Q1. 이번 11곳의 후보지 선정일은 언제인가요?

A1. 후보지 선정일은 지정권자가 후보지로 선정하여 공고한 날입니다. 국토교통부가 11곳 선정을 발표한 날은 2026년 9월 30일이고, 지정권자는 후보지 선정을 관보·공보 또는 인터넷 홈페이지에 공고하므로 정확한 날짜는 그 공고로 확인해야 해요.

Q2. 복합지구 지정·현물보상 조문은 언제까지 효력이 있나요?

A2. 「공공주택 특별법」 제40조의7과 제40조의10의 개정규정은 같은 법 부칙에 따라 2029년 12월 31일까지 유효합니다.

Q3. 사업 내용은 어디에 문의하나요?

A3. 담당 부서는 국토교통부 주택공급정책관 도심주택정책과(044-201-4380)입니다. 10월 중 개최할 계획인 주민 설명회에서도 사업 절차 등을 상세히 안내받을 수 있어요.

후보지 선정은 복합지구 지정을 검토하는 첫 단계예요. 공공주택사업자가 기한 안에 동의 조건을 갖추면 심의를 거쳐 복합지구 지정과 사업계획 승인으로 이어지고, 갖추지 못하면 예정지구 지정이 해제됩니다. 현물보상을 원한다면 후보지 선정일을 기준으로 본인의 취득 시점과 앞으로의 권리 변동을 먼저 점검하시기 바랍니다.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 8일 확인 기준입니다. 이번 11곳의 후보지 선정일은 지정권자의 공고로 확정되고 조감도(안)는 추후 변동될 수 있으므로, 매수 계약이나 동의서 작성 전에 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글은 부동산 매수나 보상 협의에 관한 법률 상담을 대신하지 않습니다.

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