공익사업에 토지가 편입되면 거치는 보상 절차
공익사업에 토지가 편입된 토지소유자가 보상금을 받기까지 거치는 절차를 협의 단계와 수용재결 단계로 나누고, 단계마다 지켜야 할 기한과 이의를 제기하는 방법을 정리했습니다.
사업시행자는 먼저 토지소유자와 매수 협의를 하고, 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회의 재결로 토지를 취득합니다. 토지조서·물건조서에 대한 이의, 감정평가법인등 추천, 수용재결에 대한 이의신청은 모두 규정된 기간 안에 해야 해요.
토지보상 절차 9단계 — 협의 성립과 불성립
토지보상 절차는 사업인정 고시로 시작합니다. 국토교통부장관이 사업인정을 하면 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역, 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하고, 사업인정은 고시한 날부터 그 효력이 발생해요. 한국도로공사의 도로사업은 도로구역 결정고시로 보상업무가 시작되고, 도로구역 결정고시는 대한민국전자관보에서 확인할 수 있습니다.
고시 뒤의 절차는 손실보상 협의가 성립하면 계약 체결로, 성립하지 않으면 수용재결로 이어져요.
보상계획 열람부터 협의까지 토지소유자가 할 일
보상계획 열람부터 손실보상 협의까지 토지소유자가 확인하고 대응해야 하는 단계는 다음과 같습니다.
토지조서·물건조서 확인과 이의
열람기간 안에 서면으로
보상담당 직원이 보상대상 토지와 지장물을 조사해 토지조서와 물건조서를 작성하고, 사업시행자는 보상계획을 일간신문에 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지해요. 토지소유자와 관계인이 20인 이하이면 공고를 생략할 수 있습니다. 사업시행자는 제기된 이의를 조서에 부기하고, 이의가 이유 있다고 인정하면 적절한 조치를 해야 해요.
감정평가법인등 추천
토지소유자 추천 1인
보상액은 사업시행자가 선정한 감정평가법인등의 평가로 산정합니다. 토지소유자가 감정평가법인등을 추천하면 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함해 선정해야 해요. 추천할 때는 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하고, 토지소유자 한 사람은 감정평가법인등 1인에 대해서만 동의할 수 있습니다. 추천에 필요한 자료는 시·도지사와 한국감정평가사협회에 요청할 수 있어요.
손실보상 협의와 계약 체결
보상협의요청서 확인
보상액이 산정되면 사업시행자는 보상협의요청서를 토지소유자 및 관계인에게 통지해 협의를 요청합니다. 토지나 건축물에 근저당·압류 같은 제3자의 권리가 설정되어 있으면 계약체결 전에 말소하거나, 제3의 권리자가 말소에 필요한 서류를 계약체결 때 함께 제출해야 계약할 수 있어요. K-water는 소유권이전등기를 마친 뒤 보상금을 소유자 개인별 은행계좌로 현금 지급합니다.
협의가 성립되지 않을 때 — 재결 신청의 청구와 수용재결
협의기간에 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 협의경위서를 작성해 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 해요. 협의경위서에는 토지소유자 및 관계인의 구체적인 주장내용과 이에 대한 사업시행자의 의견이 기재되므로, 서명하기 전에 자신의 주장이 그대로 기재되었는지 확인해야 합니다.
재결 신청은 사업시행자가 하지만, 토지소유자 및 관계인도 협의기간이 지난 후 재결신청청구서를 사업시행자에게 제출해 재결을 신청하도록 청구할 수 있어요. 재결신청청구서에는 협의가 성립되지 아니한 사유 등을 기재하며, 청구를 받은 사업시행자는 다음 기간 안에 재결을 신청해야 합니다.
사업시행자는 제1항에 따른 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조제2항
사업시행자가 60일을 넘겨 재결을 신청하면, 지연된 기간에 대해 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 법정이율로 산정한 금액이 재결 보상금에 가산됩니다. 가산하는 금액은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하고, 사업시행자는 수용 또는 사용의 개시일까지 보상금과 함께 지급해야 해요. 재결이 신청되면 수용재결은 다음 순서로 진행됩니다.
재결서 정본은 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달되고, 이의신청과 행정소송의 기간은 재결서를 받은 날부터 계산해요.
재결 보상금의 지급과 공탁
수용재결이 나면 사업시행자는 수용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급해야 해요. 수용의 개시일은 토지수용위원회가 재결로 결정한 수용을 시작하는 날입니다. 사업시행자가 이날까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 재결은 효력을 상실하고, 사업시행자는 그로 인해 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상해야 합니다.
사업시행자가 보상금을 지급하는 대신 토지 소재지의 공탁소에 공탁할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
주의할 것은 사업시행자가 재결 보상금에 불복하는 경우입니다. 이때 사업시행자는 자기가 산정한 보상금을 먼저 지급하고 재결 보상금과의 차액을 공탁해야 하며, 보상금을 받을 자는 불복의 절차가 종결될 때까지 그 차액을 수령할 수 없어요. 사업인정고시 후 권리의 변동이 있었다면 보상금이나 공탁금은 그 권리를 승계한 자가 받습니다.
사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸해요.
수용재결 이의신청 기간과 행정소송
수용재결에 이의가 있으면 이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 수 있고, 이의신청을 거치지 않고 곧바로 행정소송을 제기할 수도 있어요. 재결서를 받은 날부터 계산하는 이의신청 기간과 행정소송 기간은 다음과 같습니다.
이의신청서에는 당사자의 성명 또는 명칭 및 주소, 신청의 요지 및 이유를 기재하고 재결서 정본의 사본을 첨부합니다. 중앙토지수용위원회의 재결이면 중앙토지수용위원회 홈페이지에서 인터넷으로 신청하거나, 서면 이의신청서 양식을 내려받아 작성한 뒤 등기우편으로 보내면 돼요. 지방토지수용위원회의 재결이면 홈페이지의 인터넷 신청은 이용할 수 없고, 해당 지방토지수용위원회에 이의신청서를 직접 제출해야 합니다.
Q1. 이의유보 없이 공탁금을 받은 뒤에도 이의신청할 수 있나요?
A1. 할 수 없어요. 수용재결에서 결정한 재결보상금을 공탁공무원에게서 아무런 이의를 유보하지 않고 수령한 사례에서, 중앙토지수용위원회는 이의신청을 이미 제기했더라도 당초 수용재결액에 승복한 것으로 인정해 이의신청을 부적법하다고 각하했습니다(대법원 1990. 10. 23. 선고 90누6125 판결 참조). 이의신청이나 행정소송을 이어 갈 계획이라면 공탁금을 수령할 때 이의를 유보한다는 뜻을 밝혀야 해요.
Q2. 이의신청 기간이 지난 뒤에 신청하면 어떻게 되나요?
A2. 부적법한 이의신청으로 각하됩니다. 수용재결서를 2013년 5월 30일에 수령하고 이의신청서를 7월 10일에 제출한 사례에서, 재결서 정본을 송달할 때 기간을 알렸는데도 기간을 지나 신청했다는 이유로 각하되었어요. 기간은 재결서 정본을 받은 날부터 계산하므로 받은 날짜를 기록해 두어야 합니다.
사업시행자가 행정소송을 제기하려면 소송 전에 이의재결에서 늘어난 보상금을 공탁해야 하고, 보상금을 받을 자는 소송이 종결될 때까지 그 공탁금을 수령할 수 없습니다. 보상금의 증감에 관한 소송을 토지소유자 또는 관계인이 제기하면 사업시행자가 피고가 됩니다.
보상금 산정 기준 — 공시지가, 채권보상, 잔여지, 영농손실
토지는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로, 지가변동률과 생산자물가상승률, 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 평가한 적정가격으로 보상해요. 해당 공익사업으로 인한 지가의 변동은 고려하지 않으며, 일시적인 이용상황이나 토지소유자가 갖는 주관적 가치도 반영하지 않습니다. 보상 항목별 기준은 다음과 같습니다.
손실보상은 현금 지급이 원칙이에요. 다만 사업시행자가 국가나 토지보상법령이 규정한 공공기관이면 토지소유자가 원하는 경우, 또는 사업인정을 받은 사업에서 부재지주의 토지 보상금이 1억원을 초과하는 경우 그 초과 금액에 대해 채권으로 보상할 수 있습니다. 채권의 상환기한은 5년을 넘지 않아요. 같은 사업지역에 보상시기가 다른 토지등을 여러 개 소유하고 있다면 토지소유자가 요구할 때 사업시행자가 한꺼번에 보상금을 지급해야 합니다.
영농손실보상에서는 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하는 토지 등을 보상대상 농지로 보지 않아요. 농지의 소유자와 실제 경작자가 다르면, 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우 서로 협의하는 바에 따라 지급하고 협의가 성립하지 않으면 각각 50%를 지급합니다. 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아니면 실제 경작자에게 지급해요.
기한을 놓치지 않으려면 확인할 서류
토지보상 절차에서 토지소유자가 직접 할 수 있는 일은 조서에 대한 이의, 감정평가법인등 추천, 재결 신청의 청구, 이의신청이나 행정소송입니다. 조서에 대한 이의와 감정평가법인등 추천의 기한은 보상계획의 열람기간을 기준으로 계산하고, 이의신청과 행정소송의 기간은 재결서 정본을 받은 날부터 계산해요. 보상계획 통지서와 보상협의요청서에 기재된 기간을 확인하고, 재결서를 받은 날짜는 기록해 두어야 합니다.
수용재결이나 이의재결로 다시 평가를 받더라도 보상금이 반드시 증액되는 것은 아닙니다.
보상금을 공탁으로 받게 된다면 수령 전에 이의신청이나 행정소송을 이어 갈지 먼저 결정하고, 이어 갈 계획이면 이의를 유보한다는 뜻을 밝힌 뒤 수령해야 합니다.
출처·참고자료
- 법제처 국가법령정보센터, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(2026.9.8. 시행)
- 법제처 국가법령정보센터, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」(2026.5.12. 시행)
- 중앙토지수용위원회, 「수용재결 절차」
- 중앙토지수용위원회, 「이의신청」
- 중앙토지수용위원회, 재결례 「이의신청 기간 도과 후 이의 신청시 각하에 대하여」
- 중앙토지수용위원회, 재결례 「이의유보 없이 공탁금 수령시 이의신청 가능 여부」
- 중앙토지수용위원회, 「보상기준」
- 한국수자원공사(K-water), 「보상절차」
- 한국도로공사 용지보상, 「보상절차 흐름도」
- Jhcbs1019, ‘Gyeonggang Line Construction Site View from Yeongdong Expwy Incheon Dir’, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 10월 21일 확인 기준입니다. 보상 소요기간은 사업규모와 보상여건에 따라 달라질 수 있습니다. 기한과 보상기준은 현행 법률·시행령과 중앙토지수용위원회 자료로 정리하였으며, 보상협의요청서나 재결서를 받은 때에 그 문서에 기재된 기한을 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 토지보상에 관한 법률 상담이나 감정평가를 대신하지 않습니다.
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