세 요건을 모두 충족해야 제한됩니다
2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트 1주택을 가족 아닌 사람에게 임대 중이고 본인·배우자 모두 실거주 이력이 없으면 전세대출이 제한됩니다. 예외 사유와 보증비율, 실거주 확인 방식을 정리합니다.
2027년 1월 1일부터 무엇이 달라지나요
결론부터 말하면, 수도권·규제지역 아파트 한 채를 보유하고 그 집을 가족이 아닌 사람에게 임대하면서 본인과 배우자 모두 한 번도 실거주하지 않았다면 전세대출 제한 대상입니다. 다만 본인이나 배우자 중 한 명이라도 해당 주택에 하루라도 실거주했다면 규제 대상에서 제외돼요. 모든 1주택자의 전세대출이 제한되는 것은 아닙니다.
시행일은 2027년 1월 1일입니다. 이날부터 규제 대상의 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지되므로, 계약 갱신이나 이사를 앞둔 분은 시행일과 자신의 거주 이력을 함께 확인해야 해요.
확인 순서: 시행일 → 세 요건 → 예외 사유와 증빙 → 은행의 신규취급·만기연장 가능 여부
규제 대상에 해당하면서 이미 전세대출을 이용 중이라면 만기일과 임대차계약 종료일, 연장 신청 시점을 먼저 확인해야 합니다. 만기연장도 원칙적으로 금지되므로, 지금 대출이 있다고 해서 연장이 보장되지는 않아요. 연장이 필요하다면 자신에게 맞는 예외 사유와 증빙을 미리 준비해야 합니다.
규제 대상이 되려면 세 요건을 모두 충족해야 합니다
세 요건 중 하나라도 해당하지 않으면 규제 대상이 아닙니다. 주택 수를 어떻게 판단하는지, 어떤 임대차가 제외되는지까지 아래 카드에서 자신의 상황과 먼저 대조해 보세요.
참고로 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출은 약 9조3000억원, 6.0만 건 규모입니다. 이 수치는 첫 번째 요건에 해당하는 전세대출 전체 규모이지 실제 규제 대상 규모가 아니에요. 제3자 임대와 부부 모두의 실거주 이력 없음까지 모두 해당해야 하므로 실제 제한 대상은 이보다 적을 수 있습니다.
신규취급과 만기연장 예외는 사유별로 다릅니다
원칙은 전세대출 신규취급과 만기연장 금지이고, 예외는 사유별로 따로 정해져 있습니다. 같은 비거주 상황이라도 신규취급이 가능한지, 만기연장만 가능한지, 연장 기간에 제한이 있는지가 사유마다 달라요.
표에서 먼저 볼 부분은 보증금 미반환과 퇴거 일정 조정의 차이입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아 상환이 어려운 경우에는 만기연장이 허용돼요. 반면 임대차가 끝나 퇴거할 예정인데 일정 조정이 필요한 경우에는 만기연장이 단기(예: 6개월 이내)로 한정됩니다. 은행에 사유를 설명할 때 두 상황을 구분하고 계약서와 보증금 반환 관련 자료를 함께 준비해야 해요.
주택 자체가 규제예외인지도 따로 확인합니다
본인·배우자의 실거주 이력과 별개로 보유 주택 자체가 규제예외에 해당하는지도 확인해야 합니다. 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 상속으로 취득한 주택처럼 규제예외로 인정되는 주택이 따로 있기 때문이에요. 규제예외 주택 여덟 가지와 확인 자료를 한 표에 정리했습니다.
표의 확인 자료는 예시이므로 실제 제출 서류는 금융회사에 확인해야 해요. 표 외에도 전세대출 보증기관 내규에 따라 이미 주택보유 수 산정에서 제외되는 주택(예: 20㎡ 이하 주택)은 이번 규제를 적용하지 않습니다.
주택 예외와 대출 예외는 같은 목록이 아닙니다. 주택 자체가 예외에 들어가는지 먼저 확인한 뒤, 대출의 신규취급이나 만기연장 사유가 별도로 인정되는지 살펴봐야 해요. 명시된 유형에 딱 맞지 않는다면 ‘그 밖에 이에 준하는 경우’의 개별 판단 가능성까지 포함해 금융회사에 문의하는 편이 안전합니다.
보증비율과 실거주 확인 방식도 함께 봅니다
1주택자의 전세대출 보증비율도 2027년 1월 1일부터 축소됩니다. 수도권·규제지역과 그 외 지역을 나누어 보아야 해요. 무주택자는 현행 비율이 유지됩니다.
보증비율 축소는 보증기관이 전세대출 금액 중 보증하는 비율이 줄어든다는 뜻입니다. 같은 전세보증금이라도 금융회사 심사와 보증한도에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있어요. 따라서 비율만 보고 자금을 확정하지 말고 계약 전 은행의 한도와 보증 가능 여부를 따로 확인해야 해요.
실거주 이력은 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주했는지로 판단합니다. 실거주 기간의 하한은 따로 없어요. 직장 이전이나 부모봉양 때문에 현재 다른 곳에 거주하는 경우에도 과거 거주 이력이 있으면 이번 규제가 적용되지 않습니다.
Q1. 하루만 살았다는 기록만 있으면 무조건 제외되나요?
A1. 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주했다면 규제 대상에서 제외됩니다. 다만 단순 전입신고만으로 실제 거주가 인정되는지와 은행이 요구할 세부 확인 서류는 아직 공개된 기준이 없어요. 주민등록법 제6조의 ‘30일 이상 거주할 목적’은 주민등록 대상자 요건이며, 전세대출 규제의 최소 거주기간이 아닙니다.
신청·연장 전에 마지막으로 확인할 순서
대출 상담 전 다섯 가지 점검
대출 상담 전에 보유 주택과 임대차, 거주 이력을 아래 순서로 정리해 두세요.
- 수도권·규제지역 아파트를 부부합산으로 한 채 보유했는지 확인합니다.
- 해당 주택의 임차인이 가족인지 제3자인지 확인합니다.
- 본인과 배우자의 과거 실거주 이력과 주민등록 자료를 확인합니다.
- 예외 사유나 예외 주택에 해당한다면 계약서와 증빙서류를 준비합니다.
- 2027년 1월 1일 전후의 신규취급·만기연장 가능 여부와 보증한도를 은행에 확인합니다.
이번 조치는 비거주 1주택자 전체를 막는 규제가 아니라, 실거주 목적 없이 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 경우를 대상으로 전세대출보증을 제한하는 방안입니다. 개별 대출 가능 여부는 주택의 위치, 임대차 관계, 거주 이력, 예외 증빙을 바탕으로 금융회사 심사에서 결정돼요. 계약을 먼저 확정하기보다 위 순서대로 자료를 준비한 뒤 은행에 확인하는 것이 안전합니다.
은행에 문의할 때는 ‘비거주 1주택자’라는 말만 전달하기보다 주택 주소와 지역, 임차인과의 관계, 본인·배우자의 거주 이력, 대출 만기일을 함께 제시하는 것이 좋습니다. 예외를 주장한다면 어떤 사유에 해당하는지와 제출할 수 있는 서류를 구체적으로 물어보세요. 정책 시행 전후에는 전산과 내규가 바뀔 수 있으므로 상담일과 안내 내용을 기록해 두는 것도 도움이 됩니다.
출처·참고자료
- 금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)
- 금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 FAQ」(2026.8.13.)
- 이데일리, ‘비거주 1주택, 하루만 살아도 예외 인정…금융위 “어쩔 수 없어”‘ (2026년 8월 14일)
- 국가법령정보센터, 「주민등록법」 제6조
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 19일 확인 기준입니다. 시행 전 후속 지침과 금융회사별 심사 기준이 달라질 수 있으므로 2027년 1월 1일 신청·연장 전에 금융위원회와 금융회사의 안내를 직접 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 금융 상담을 대신하지 않습니다.
