주택 매수 자금의 출처를 항목별로 맞추는 법
「주택취득자금 조달 및 입주계획서」의 제출 대상, 자기자금·차입금 항목, 증빙서류, 지급방식·입주 계획과 과태료를 2026년 2월 개정 서식 기준으로 정리했습니다.
「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(자금조달계획서)는 주택 취득 자금을 어떻게 조달하는지와 매수 후 주택을 어떻게 이용할지를 신고하는 서류입니다. 자기자금과 차입금은 종류별로 중복되지 않게 기재하고, 그 합계가 거래신고된 주택 거래금액과 일치해야 합니다.
누가 언제 제출하나요
법인 외의 자가 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역의 주택을 매수하면 자금 조달계획·지급방식과 입주 계획을 신고해야 합니다. 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하는 경우도 대상에 포함됩니다.
법인이 주택을 매수하는 거래는 거래지역과 거래금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 거래 당사자 중 한쪽만 법인인 경우에도 「법인 주택 거래계약 신고서」를 제출해야 하므로 매수인과 매도인의 명의를 계약 전에 확인해야 합니다.
부동산 거래계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계획서는 「부동산거래계약 신고서」와 함께 제출하며, 신고서 접수 전에는 계획서만 따로 제출할 수 없습니다. 신고 전에 거래대금이 모두 지급된 경우에는 조달계획 대신 실제 조달 방법을 기재합니다.
자기자금은 출처가 겹치지 않게 기재합니다
서식의 자기자금은 ② 금융기관 예금액, ③ 주식·채권·가상화폐 매각대금, ④ 증여·상속, ⑤ 현금 등 그 밖의 자금, ⑥ 부동산 처분대금 등으로 구분됩니다. ②부터 ⑥까지는 자기자금을 종류별로 구분하여 중복되지 않게 기재하고, 그 합계액을 ⑦ 소계에 기재합니다.
② 금융기관 예금액에는 금융기관에 예치된 본인 명의 예금(적금 등)으로 조달하려는 자금을 기재합니다. 해외 금융기관에서 국내 금융기관으로 자금을 이체했다면 송금한 해외 금융기관명과 금액도 기재합니다. 예금 외의 각종 금융상품과 간접투자상품으로 조달하려는 자금은 ⑤ 현금 등 그 밖의 자금에 포함됩니다.
같은 자금을 여러 항목에 중복하여 기재하면 허위기재로 과태료가 부과될 수 있습니다.
③ 주식·채권·가상화폐 매각대금에는 본인 명의 주식·채권 등 유가증권이나 가상화폐를 매각해 조달하려는 자금을 기재합니다. 증여·상속은 금액뿐 아니라 증여세 또는 상속세 신고 여부와 자금을 제공한 사람과의 관계를 함께 기재합니다. 가족 계좌에서 자금을 이체받았다면 그 자금이 증여인지 차입인지부터 확인해야 합니다.
⑤ 현금 등 그 밖의 자금에는 보유 현금인지 그 밖의 자산인지 표시하고, 그 밖의 자산이면 자산의 종류를 기재합니다. 외화라면 외화 금액과 외화반입 신고 여부도 표시합니다. 부동산 처분대금 등에는 본인 소유 부동산 매도대금, 기존 임대보증금 회수액, 재건축·재개발의 종전 부동산 권리가액 등을 기재합니다.
차입금을 구분하고 합계를 거래금액과 맞춥니다
⑧부터 ⑪까지는 자기자금을 제외한 차입금을 ⑧ 금융기관 대출액 합계, ⑨ 취득주택의 임대보증금, ⑩ 회사지원금·사채, ⑪ 그 밖의 차입금으로 구분하여 중복되지 않게 기재합니다. 주택담보대출·신용대출·사업자대출·해외 금융기관 대출은 대출액과 금융기관명을, 그 밖의 대출은 대출액과 대출 종류를 기재합니다.
주택담보대출을 기재했다면 신고하려는 주택을 제외한 기존 주택 보유 여부와 보유 수를 표시합니다. 주택을 취득할 수 있는 권리와 지분으로 보유한 주택도 기존 주택에 포함되며, 지분 주택은 각 건별로 계산합니다.
차입금은 자기자금과 중복하지 않고, 실제로 자금을 제공한 주체와 자금의 성격에 맞는 한 항목에만 기재합니다.
⑨ 취득주택의 임대보증금에는 취득 주택의 신규 임대차 계약이나 매도인에게서 승계한 임대차 계약의 보증금 등 임대로 조달하는 자금을 기재합니다. ⑩ 회사지원금·사채에는 금융기관 외의 법인·개인사업자에게서 차입하는 자금을, ⑪ 그 밖의 차입금에는 ⑧~⑩에 포함되지 않는 차입금과 자금을 제공한 사람과의 관계를 기재합니다.
⑦ 자기자금 소계와 ⑫ 차입금 소계를 더한 ⑬ 합계는 신고한 주택 거래금액과 일치해야 합니다. 매수인이 여러 명이면 매수인별로 작성하고, 매수인별 금액을 합산한 총액이 거래신고된 주택 거래금액과 일치해야 합니다.
증빙서류 첨부 대상인데 대출이 아직 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않아 금액 증명이 어려우면 사유서를 첨부합니다.
증빙서류는 기재한 항목만 준비합니다
투기과열지구 주택 거래 또는 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하는 거래라면 자금조달계획을 증명하는 서류를 첨부합니다. 계획서에 실제 기재한 항목별 서류만 제출하면 되며, 기재하지 않은 항목의 자료는 제출하지 않아도 됩니다.
표의 서류는 예시이며, 항목별로 기재한 금액을 증명할 수 있는 서류를 첨부하면 됩니다. ⑤ 현금 등 그 밖의 자금에 외화를 기재하고 반입을 신고했다면 외국환신고(확인)필증이나 지급수단등의 수출입(변경)신고서 등 반입을 증명하는 서류도 첨부합니다.
차입금은 회사지원금 지급증서, 현금차용증 또는 공정증서처럼 차용 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류로 준비합니다. 사유서를 제출했더라도 잔금 지급 등 거래가 완료된 뒤 신고관청이 증빙자료를 요청하면 제출해야 합니다.
지급방식과 입주계획도 빠뜨리지 않습니다
⑭ 조달자금 지급방식에는 총 거래금액을 계좌이체, 보증금·대출 승계, 현금 및 그 밖의 지급방식으로 구분하여 기재합니다. 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등으로 지급했거나 지급할 예정이면 ⑰에 그 금액과 구체적인 지급 사유를 기재합니다.
입주 계획은 계약 이후 첫 번째 입주자를 기준으로 본인입주, 본인 외 가족입주, 임대, 그 밖의 경우 중 해당 항목을 표시합니다. 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하면 본인 외 가족입주에 표시하고 입주 예정 시기(연월)를 기재하며, 재건축 추진이나 멸실 후 신축처럼 입주·임대하지 않는 경우는 그 밖의 경우에 표시합니다.
다세대·다가구처럼 2세대 이상인 주택은 입주 계획을 해당 항목별로 중복하여 기재합니다.
2026년 7월 1일부터 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정되어, 규제지역은 서울 25곳과 경기 15곳입니다. 규제지역과 토지거래허가구역은 지정·해제에 따라 달라지므로 계약일 기준으로 주택 소재지가 해당 지역인지 확인해야 합니다.
과태료와 증여세, 자금의 실제 성격부터 확인하세요
계획서를 계약 체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료 대상이 됩니다. 신고하지 않은 경우 부과기준은 실제 거래가격과 신고 해태기간에 따라 10만~300만 원이고, 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고하면 취득가액의 2%입니다.
친인척이나 지인 명의의 계좌에서 본인 계좌로 이체받은 자금은 현금증여가 되어 증여세 조사·추징 문제가 생길 수 있습니다. 차입이라면 원리금 변제 사실과 변제 자금이 본인 자금임을 입증할 서면을 확보해야 하며, 실제 증여를 대여로 가장한 사실이 세무조사로 확인되면 증여세가 추징됩니다.
제출한 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사와 세법에 따른 조사의 참고자료로 활용됩니다.
타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율(연 4.6%)보다 낮은 이자율로 대출받으면 그 이익이 증여재산가액이 되며, 이익이 1천만 원 미만이면 제외됩니다. 대출기간이 정해지지 않으면 1년으로 보고, 1년 이상이면 매년 새로 대출받은 것으로 보아 계산합니다.
작성할 때는 자금마다 자기자금과 차입금 중 한 항목에만 기재하고, ⑬ 합계가 거래금액과 일치하는지 대조합니다. 마지막으로 기재한 항목별 증빙서류와 ⑭ 지급방식, ⑱ 입주 계획까지 확인하면 누락과 중복을 줄일 수 있습니다.
출처·참고자료
- 국토교통부, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제1호의3서식(2026.2.6. 개정)
- 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1·별표 3
- 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조·제28조
- 국토교통부, 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」 보도참고자료(2026.6.30.)
- 국토교통부, 「자금조달계획서 제출대상 확대」 보도자료(2020.10.20.)
- 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법」 제41조의4·제45조
- 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조의4
- 국가법령정보센터, 「법인세법 시행규칙」 제43조
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 17일 확인 기준입니다. 서식은 개정되고 규제지역은 지정·해제될 수 있으므로 계약 및 신고 전에 국토교통부와 국가법령정보센터에서 직접 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 세무·법률 상담을 대신하지 않습니다.
