신청기한과 실제 입주 시점을 나눠 봐야 합니다
세입자가 있는 주택을 토지거래허가구역에서 매수할 때 적용되는 실거주 유예의 신청기한 연장, 갱신계약 인정 범위, 무주택·2년 거주의무를 개정안 기준으로 정리했습니다.
’27.12.31은 허가신청 기한입니다. 그날이 입주 유예 종료일은 아니고, 실제 입주 시점은 인정된 임대차계약 종료일을 기준으로 봐야 해요. 또한 ’26.10.1 시행은 입법예고를 거친 뒤의 예정 일정입니다.
이번 개정안에서 달라지는 두 가지
세입자가 살고 있어 매수자가 바로 들어가기 어려운 주택의 실거주 유예가 연장·확대될 예정이에요. 개정안의 큰 변화는 허가를 신청할 수 있는 기간을 늘리는 것과, 기존 임대차계약에 더해 갱신계약까지 인정하는 것이에요.
반대로 매수자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로예요. 따라서 이번 조치는 세입자가 있는 집을 아무 조건 없이 갭투자할 수 있게 하는 내용이 아니라, 무주택 실수요자가 기존 임차인의 계약을 존중하면서 거래할 수 있도록 입주 시점만 늦추는 특례로 봐야 해요.
5월 조치와 비교하면 허가신청 기한이 ’27.12.31까지 연장되고, 갱신계약 1회·최대 2년까지 실거주 유예가 추가됩니다. 시행일 당시 임대 중인지, 신청기간 안에 허가를 신청할 수 있는지, 갱신계약을 인정받을 조건을 갖췄는지를 순서대로 봐야 해요.
’27.12.31은 신청 마감이고, 입주 유예 종료일은 계약 종료일이에요.
세입자가 있어도 매수자가 즉시 입주할 수 있는 거래만 가능한 것은 아닙니다. 다만 임대차계약의 종료일과 갱신 조건이 거래의 핵심 자료가 되므로, 매매계약과 임대차계약의 날짜를 서로 다르게 기록하지 않도록 맞춰야 해요.
실거주 유예 대상과 기본 조건
개정안은 ’26.10.1 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체를 대상으로 삼습니다. 다만 그 주택이 토지거래허가구역 안에 있고, 허가 목적에 맞는 거래여야 하므로 대상 주택과 허가구역 지정 상태를 함께 확인해야 해요.
- 매수자는 ’26.5.12부터 허가신청일까지 계속 무주택세대 구성원이어야 해요.
- 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 해당 주택을 취득하고 등기해야 해요.
- 임차인이 나간 뒤 입주하면 2년간 직접 거주해야 해요.
- 발표일 이후 주택을 팔아 무주택자가 된 경우처럼 중간에 요건을 새로 만든 경우는 대상이 아닙니다.
허가를 받았다는 사실만으로 입주 의무가 없어지는 것도 아닙니다. 임대차기간이 끝나면 실제로 들어가야 하고, 그 뒤의 2년 거주 의무까지 이행해야 하므로 매수 전 임대차계약서와 본인의 주택 보유 이력을 함께 점검하는 편이 안전해요.
특히 무주택 요건은 신청일 하루만 보는 기준이 아니에요. ’26.5.12부터 신청일까지 계속 유지했는지가 기준이므로, 가족 단위의 주택 보유와 처분 시점까지 함께 확인해야 합니다.
신청부터 입주까지의 순서
실거주 유예는 계약이 끝난 뒤 알아보는 사후 절차가 아니에요. 허가신청 기간과 취득 기한을 지켜야 하므로, 매도자·매수자가 거래 전에 임대차 상태와 신청 가능 시점을 맞춰 두어야 합니다.
여기서 ’27.12.31은 마지막으로 허가를 신청할 수 있는 날을 뜻합니다. 그날까지 입주해야 한다는 의미가 아니고, 허가를 받은 거래라면 인정되는 임대차계약의 종료일까지 입주가 유예됩니다. 다만 계약 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내라면 일반 거주 의무 기준이 적용되는 예외도 함께 확인해야 해요.
허가신청과 취득은 별개의 시점이므로 둘을 한 번에 처리한다고 생각하면 곤란합니다. 허가를 받은 날을 기준으로 4개월 안에 취득·등기를 마쳐야 하고, 그 뒤에는 임대차 종료 시점에 맞춰 전입과 실제 거주를 준비해야 합니다. 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되어 세제혜택 적용 시점이 늦춰지는 경우 실거주 유예 신청기간도 이연된 날부터 15개월간으로 조정될 수 있으므로, 해당 유형이라면 최종 시행령과 관할 허가관청의 조정 기준을 확인해야 합니다.
갱신계약이 있으면 입주 시점이 달라집니다
현행 기준은 발표 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 늦추는 방식이었습니다. 운영 기준은 허가신청 전에 기존 임차인과 갱신계약을 체결하고 그 갱신계약이 신청기간 안에 시작된 경우 갱신 1회, 최대 2년을 추가로 인정하는 것입니다. 개정안 조문 본문은 허가신청일 전까지 기존 임차인과 계약기간이 2년 이내로 갱신되는 경우 그 갱신계약의 종료일까지로 정하고 있으므로, 최종 공포본에서 문언을 함께 확인해야 합니다.
따라서 계약서에 기재된 종료일과 갱신계약의 체결·개시일을 따로 확인해야 해요. 보도자료에는 ’28.9.30이 시행일 당시 2년 계약의 예시로 제시됐지만, 개정안 조문은 그 날짜를 별도 상한일로 두지 않고 인정되는 계약의 종료일을 기준으로 삼습니다.
갱신계약을 염두에 둔 매수라면 임차인과의 갱신 시점이 허가신청보다 앞서는지부터 확인해야 합니다. 갱신계약은 신청기간 안에 시작되어야 하며, 개정안 조문상 갱신기간도 2년 이내여야 합니다. 갱신계약 1회가 인정된다는 말만으로 모든 갱신이 자동 인정되는 것은 아니므로, 계약 체결일과 개시일을 허가신청 서류와 함께 맞춰 두는 것이 필요해요.
시행 전에는 무엇을 확인해야 하나요
이번 내용은 아직 확정된 시행령이 아니라 입법예고 중인 개정안입니다. 입법예고 기간은 ’26.9.18부터 9.23일까지이고, ’26.10.1 시행은 그 절차와 공포가 예정대로 진행되는 경우의 일정이에요. 최종 공포된 조문이 달라지면 신청기간이나 세부 요건도 다시 확인해야 합니다.
- 최종 공포된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」의 시행일과 제14조의2 문언을 확인합니다.
- ’27년 신청을 계획한다면 해당 주택이 실제로 허가구역 안에 있는지와 재지정 공고 여부를 확인합니다.
- ’26.10.1 당시 임대차·전세권 상태, 매수자의 ’26.5.12 이후 무주택 유지 여부, 허가 후 4개월 취득 가능 여부를 점검합니다.
- 갱신계약을 활용한다면 허가신청 전 체결 및 신청기간 안 개시 조건과 개정안 조문의 2년 이내 갱신 문언을 최종 공포본에서 확인합니다.
현재 확인된 기존 지정 공고의 허가구역 지정기간은 ’26.12.31까지입니다. ’27.12.31까지의 실거주 유예 신청기한과 허가구역 자체의 지정기간은 다른 문제이므로, 기준일 현재 재지정 공고가 확인되지 않은 상태에서는 두 날짜를 같은 의미로 읽으면 안 됩니다.
정리하면 이번 개정안은 입주 의무를 없애는 조치가 아니라, 임대차가 남은 집을 매수할 때 허가신청 기간과 계약 종료일까지의 시간을 조정하는 장치입니다. 최종 시행령과 허가관청의 접수 기준을 확인한 뒤 계약일과 신청일을 정해야 합니다.
출처·참고자료
- 국토교통부, 「토지거래허가구역 실거주 유예 ’27년 말까지 연장·확대」 보도자료(2026.9.17.)
- 국토교통부, 「세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대」 보도자료(2026.5.12.)
- 국토교통부, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부개정령안 입법예고」 국토교통부공고 제2026-1218호(2026.9.18.)
- 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」
- 국토교통부, 「토지거래허가구역 지정 공고」 국토교통부공고 제2025-1219호(2025.10.15.)
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 20일 확인 기준입니다. 개정안의 시행과 허가구역 재지정은 확정 공고를 다시 확인하여야 하므로 거래·신청 전에 직접 확인하시기 바랍니다.
본 글은 부동산 거래·법률 상담을 대신하지 않습니다.
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