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12월 납부고지서를 받기 전에 확인할 것

종합부동산세는 12월 고지서를 받기 전까지 액수를 알기 어렵습니다. 홈택스 간이세액계산 화면에 들어가는 세 단계와 입력해야 할 항목, 그 항목이 세액으로 바뀌는 순서를 국세청 자료와 법령, 정부 보도자료로 확인해 정리했습니다.

간이세액계산 화면은 로그인 없이 들어갈 수 있고, 귀속연도도 2026년부터 2022년까지 선택할 수 있어요. 다만 결과는 지방자치단체 조례 등으로 인한 재산세 변동 등의 사유로 실제 부과세액과 차이가 날 수 있습니다.

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홈택스 간이세액계산, 검색창으로 들어갑니다

간이세액계산 화면의 주소를 브라우저에 그대로 입력하면 홈택스 메인으로 되돌아옵니다. 계산 화면은 홈택스 안에서 한 번 더 찾아 들어가야 하는데, 그 단계가 아래 셋이에요.

계산 화면은 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지 세 가지로 구분되어 있습니다. 주택과 주택 부속토지는 주택 쪽에서 계산하고, 주택이 여러 채라면 공시가격과 조정대상지역 여부, 재산세 감면 여부를 주택마다 건건이 입력해야 해요. 다가구주택은 1개 동 단위로 입력합니다.

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입력 항목은 네 가지로 구분됩니다

입력 항목은 납세자 기본사항에서 시작해 상세 계산항목까지 이어집니다. 공시가격과 조정대상지역 여부는 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 입력해야 하므로, 화면을 열기 전에 미리 확인해 두는 편이 빠르죠.

주택유형은 「1세대1주택」과 특례주택으로 구분해 선택합니다. 특례주택에는 대체취득주택, 상속주택, 지방 저가주택, 타인 소유 주택의 부속토지가 들어가요.

1개의 주택은 반드시 ‘1세대1주택’으로 선택해야 정확하게 세액계산을 할 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.

국세청 홈택스, 「종합부동산세 간이세액계산」

일시적 2주택, 1주택과 상속주택·지방 저가주택을 함께 보유한 경우는 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 1세대 1주택자로 보고, 부부 공동명의 1주택도 특례를 신청하면 1세대 1주택에 해당해요. 납세자 기본사항의 1세대1주택 여부를 여로 선택하는지 부로 선택하는지에 따라 뒤에서 공제하는 금액이 달라지니, 이 항목부터 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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공제금액에서 세액이 먼저 결정됩니다

계산은 과세유형별로 공시가격을 인별 합산하는 데서 시작합니다. 합산액에서 공제금액을 차감한 다음 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이고, 차감한 금액이 0보다 작으면 과세표준도 0으로 봐요.

그래서 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 공제금액을 넘지 않는 한 주택분 과세표준이 0이 되고, 주택분 세액도 0원으로 끝납니다. 간이세액계산을 실행하기 전에 위 표의 한 줄만 맞춰 봐도 결과의 방향이 보이죠.

산출세액은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 차감한 뒤, 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 한 번 더 공제한 금액입니다. 재산세와 종합부동산세가 같은 금액에 이중으로 부과되지 않도록 조정하는 단계죠. 여기에 직전연도 재산세와 종합부동산세 합계액의 150%를 넘는 세액은 없는 것으로 보는 세부담 상한까지 적용하면 그해에 납부할 세액이 산출됩니다.

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1세대 1주택자가 더 받는 세액공제와 공동명의 특례

1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별 공제와 보유기간별 공제를 한 번 더 받습니다. 두 공제는 중복 적용할 수 있고 합계 한도는 80%예요.

보유기간은 취득일부터 산정하지만 예외가 둘 있습니다. 배우자에게 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터, 재개발·재건축으로 새로 지은 주택은 멸실된 주택의 취득일부터 산정해요.

합산배제 신고도 같은 기간에 받습니다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지는 9월 16일부터 30일까지 신고하면 종합부동산세에서 과세제외돼요.

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고지서는 12월 1일부터, 개편안은 아직 법이 아닙니다

관할세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 15일까지 부과·징수하고, 납부고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급됩니다. 신고납부 방식을 택하면 같은 기간에 과세표준과 세액을 직접 신고하고 납부해요.

「2026년 세제개편안」은 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정됐고, 9월 3일까지 국회에 제출되어 정기국회에서 심사될 예정입니다. 부처협의와 입법예고를 거치면서 비거주 1주택의 기본공제를 축소하려던 안과 세부담 상한을 상향하려던 안은 모두 현행 유지로 되돌아왔어요.

그래서 올해 고지분을 계산할 때 넣을 기준은 시행 중인 「종합부동산세법」의 공제금액과 시행령의 공정시장가액비율입니다. 개편안의 숫자는 국회 심사를 마쳐야 확정되므로 두 기준을 섞지 않는 편이 안전해요.

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출처·참고자료

• 국세청, 「종합부동산세 개요」
• 국세청, 「2026년 종합부동산세 요약표」 (2026.8.20.)
• 국세청, 「종합부동산세 세액계산 흐름도」
• 국세청, 「종합부동산세 납부기간」
• 국세청, 「공동명의 1주택자 과세특례」
• 국세청 홈택스, 「종합부동산세 간이세액계산」
• 「종합부동산세법」 법률 제21224호 (2026.1.1. 시행)
• 「종합부동산세법 시행령」 대통령령 제36132호 (2026.2.27. 시행)
• 「농어촌특별세법」 법률 제21611호 (2026.5.12. 시행)
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 정부안 확정 보도자료 (2026년 9월 1일)

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 14일 확인 기준입니다. 「2026년 세제개편안」은 국무회의를 통과한 정부안이라 국회 심사 과정에서 공제금액이 달라질 수 있으므로, 계산 직전에 해당 시점의 기준을 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글은 세무 상담이나 세무대리를 대신하지 않습니다.

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• 청약통장 전환 방법 총정리 (9월 30일 마감, 전환하면 되돌릴 수 없음)

옛 청약통장, 9월 30일까지 종합저축으로 바꿀 수 있어요

「청약예금」·「청약부금」·「청약저축」을 「주택청약종합저축」으로 전환할 수 있는 기한은 2026년 9월 30일입니다. 주택도시기금 제도 안내와 은행별 상품 안내를 바탕으로 전환 대상, 전환 방법, 실적 인정 기준, 전환 전 유의사항을 정리했습니다.

「청약예금」·「청약부금」·「청약저축」은 2015년 9월부터 새로 가입할 수 없게 된 옛 청약통장이에요. 민영주택과 국민주택 중 한 가지 유형에만 청약할 수 있었는데, 2024년 10월 1일부터 한시적으로 「주택청약종합저축」으로 바꿀 수 있게 됐습니다.

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전환 대상과 전환하면 달라지는 점

전환 대상은 「청약예금」, 「청약부금」, 「청약저축」 가입자입니다. 다만 기존 계좌가 청약에 당첨됐거나, 청약을 신청하고 결과가 아직 확정되지 않았거나, 압류 등 제한사항이 있으면 전환할 수 없어요.

「청약부금」이나 「청약저축」을 「청약예금」으로 바꾼 이력이 있어도 다시 「주택청약종합저축」으로 전환할 수 있습니다. 단, 「청약저축」에서 「청약예금」으로 바꿀 때 소멸된 납입인정 회차 등 국민주택 청약정보는 인정되지 않아요.

전환하면 「주택청약종합저축」의 소득공제도 받을 수 있습니다. 총급여 7천만 원 이하 근로자로서 무주택 세대의 세대주나 세대주의 배우자라면, 무주택확인서를 제출한 과세기간 이후 납입한 금액(연 300만 원 한도)의 40%를 근로소득금액에서 공제받아요.

주택구입자금 대출인 「디딤돌대출」을 이용할 때도 혜택이 이어집니다. 기존 「청약예금」·「청약부금」의 가입기간이나 「청약저축」의 납입횟수가 계속 인정되어, 가입기간이나 납입횟수에 따라 0.3~0.5%p의 우대금리를 받을 수 있어요.

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청약통장 전환 방법 — 같은 은행과 다른 은행

전환은 지금 청약통장을 가입한 은행의 창구를 방문하거나 모바일 앱에서 신청합니다. 「청약예금」·「청약부금」 가입자라면 주거래 은행 등 다른 은행으로 옮기면서 전환할 수도 있습니다.

은행별 신청 채널과 준비물

앱 경로와 창구 준비물은 은행마다 다릅니다. KB국민은행·하나은행·NH농협은행의 신청 방법은 다음과 같아요.

• KB국민은행: 신분증을 지참해 지점에서 신청하거나 KB스타뱅킹 앱 [상품가입/관리 > 청약/채권 > 주택청약종합저축 > 가입/전환]에서 신청, 2000년 3월 26일 이전에 가입한 청약예·부금은 은행에서만 전환 가능
• 하나은행: 실명확인증표 원본을 지참해 영업점에서 신청하거나 하나원큐 앱에서 신청, 인터넷뱅킹으로는 전환 불가, 다른 은행으로 옮길 때의 전환해지는 영업점 방문 필요
• NH농협은행: 대리인이 신청할 때 예금주의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)와 인감 날인(또는 서명)된 위임장 지참

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전환 후 실적 인정 기준 — 민영주택과 국민주택

전환해도 기존 통장의 실적이 모두 사라지지는 않습니다. 원래 청약할 수 있던 주택 유형의 실적은 이어지고, 새로 청약할 수 있게 된 유형의 가입기간 등은 전환 후 새롭게 납입한 내역부터 인정돼요. 통장 종류별 인정 범위는 아래 표와 같습니다.

그래서 전환 여부는 기존 통장의 실적과 앞으로의 청약 계획을 함께 따져 결정해야 해요. 「청약저축」 가입자라면 민영주택 청약의 1순위 가입기간과 가점제 가입기간이 전환 시점부터 인정된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

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전환하면 되돌릴 수 없어요 — 신청 전 확인할 점

이미 전환한 「주택청약종합저축」은 원래의 「청약예금」·「청약부금」·「청약저축」으로 되돌릴 수 없습니다

• 청약 일정: 청약하려는 주택의 입주자모집공고일 전날까지 전환신규 완료, 전환 전에 공고된 주택에는 전환 후 청약 불가, 전환을 위해 해지 신청한 기존 통장으로도 청약 불가
• 월납입금: 약정납입일이 전환신규일로 변경되고 전환신규월에는 월납입금 추가 납부 불가 — 그달 약정일에 먼저 납부한 뒤 전환 신청(국민주택 청약 기준)
• 연체분: 「청약저축」의 연체분은 전환 후 납입할 수 없어 납입인정 회차와 금액에 영향
• 이자율: 전환원금과 전환 후 납입금액 모두 「주택청약종합저축」 이자율 적용, 기존 통장의 이자는 전환신규일에 별도 지급(NH농협은행 기준)

청약예·부금에서 전환하는 경우, KB국민은행과 NH농협은행 안내에 따르면 최초 청약접수일 전날까지 전환해도 청약할 수 있다고 합니다. 다만 은행마다 운영 기준이 다를 수 있으니, 두 기준을 모두 충족하는 입주자모집공고일 전날까지 전환을 마치는 것이 안전해요.

2000년 3월 26일 이전에 가입한 청약예·부금이라면

「주택청약종합저축」은 가입자가 사망해 상속인 명의로 변경하는 경우를 제외하면 명의를 바꿀 수 없습니다. 반면 2000년 3월 26일 이전에 가입한 청약예·부금은 명의변경에 종전 규정이 적용되며, SBS Biz 보도에 따르면 배우자와 직계존속·직계비속에게 증여할 수 있다고 해요.

전환하면 증여로 명의를 바꿀 수 없게 되므로, 자녀 등에게 통장을 넘겨줄 계획이 있다면 가입한 은행에서 명의변경 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 전환을 결정하세요.

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9월 30일 마감 전에 정리할 것

전환 기한은 2026년 9월 30일까지입니다. 한국경제 보도에 따르면 국토교통부가 기한 연장을 검토 중이라고 하지만, 9월 14일 기준으로 연장은 발표되지 않았어요. 전환하기로 마음먹었다면 기한 안에 은행을 방문하거나 앱에서 신청을 마치세요.

청약 계획 · 청약 진행 여부 · 연체분 · 증여 계획, 네 가지를 확인한 뒤 전환하세요

전환 신청은 가입한 은행에서 상담받을 수 있고, 제도에 대한 자세한 상담은 국토교통부 콜센터(☎ 1599-0001)나 주택도시보증공사(HUG) 콜센터(☎ 1566-9009)로 문의하시면 됩니다.

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출처·참고자료

• 주택도시기금, 「청약예금·청약부금 등 주택청약종합저축 전환」 제도안내(상품기준일 2025.8.25.)
• 주택도시기금, 「청약예금·청약부금 등 주택청약종합저축 전환」 자주 묻는 질문
• 주택도시기금, 「청약저축(신규가입중단)」 상품안내(상품기준일 2023.8.30.)
• 국토교통부, ‘3%대 금리, 청약예·부금 종합저축으로 전환 가능…‘청약통장’ 더 쏠쏠해진다’ (2024년 9월 26일)
• 대한민국 정책브리핑, ‘2026년 부동산 제도, 이렇게 달라집니다!’ (2026년 1월 29일)
• 국토교통부령, 「주택공급에 관한 규칙」 제12조, 부칙 <제268호> 제8조
• 「조세특례제한법」 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등)
• KB국민은행 KB Think, ‘청약저축・청약예금 전환 가능! 주택청약종합저축으로 바꾸면 달라지는 점은?’ (2026년 3월 18일 기준)
• 하나은행, 「주택청약종합저축」 상품안내
• NH농협은행, 「주택청약종합저축」 상품안내(준법감시인 심의필 2026-1868)
• SBS Biz, ‘옛 청약통장 갈아타기 ‘막차’…9월 지나면 못 바꾼다’ (2026년 8월 21일)
• 한국경제, ‘옛 청약통장 갈아타기 이달 종료…청약·증여계획 따져야’ (2026년 9월 7일)

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 14일 확인 기준입니다. 전환 기한 연장은 검토 중이라는 보도가 있으나 아직 발표되지 않았습니다. 청약예·부금의 최초 청약접수일 전날 기준은 KB국민은행·NH농협은행 안내를 따랐으니, 전환 신청 전에 가입한 은행에서 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 청약·금융 상담을 대신하지 않습니다.

실거주 사유 갱신거절의 판단 기준

계약갱신청구권 거부가 가능한 사유와 행사 기간을 정리하고, 실거주를 이유로 한 거절에서 임대인의 증명책임과 손해배상 판단 기준까지 사례와 함께 설명합니다.

계약이 끝난다는 통지만 받으면 바로 집을 비워야 하는지, 집주인이 실거주를 말하면 무조건 갱신을 거절할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 같은 ‘거절’이라도 법에서 정한 사유와 통지 시기를 지켰는지가 먼저입니다.

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계약 만료 전, 갱신요구 시기를 먼저 봅니다

현재 기준으로 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인이 이 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 묵시적 갱신의 존속기간은 2년입니다.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약부터는 마지막 시점이 1개월 전에서 2개월 전으로 바뀌었습니다. 따라서 오래된 계약은 체결·갱신 시점과 만료일을 함께 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 것만으로 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지는 않지만, 묵시적 갱신 뒤에도 행사 요건을 갖추면 별도로 요구할 수 있습니다.

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임대인의 거절은 정당한 사유가 있어야 합니다

임대인은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 법이 정한 거절 사유는 제6조의3 제1항 단서의 9개 호이며, 임대인과 그 직계존속·직계비속의 실제 거주는 그중 제8호입니다.

계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되면 존속기간은 2년입니다. 갱신계약은 종전 계약과 같은 조건이 원칙이지만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 조정될 수 있습니다. 다만 임차인은 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아니며, 해지를 통지한 뒤 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

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실거주를 이유로 한 거절은 말만으로 충분하지 않습니다

실거주는 법이 인정하는 갱신거절 사유입니다. 다만 실제 거주할 사람의 범위가 중요합니다. 임대인 본인뿐 아니라 직계존속과 직계비속이 포함되지만, 배우자는 직계존속·직계비속에 해당하지 않습니다. 누구에게 어떤 생활상 필요가 있어 입주하려는지 거절 당시 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다.

‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, … 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

대법원, 「건물인도」 2022다279795

대법원은 실거주 사유가 진정하다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 보았습니다. 판단할 때는 임대인의 주거 상황과 가족의 직장·학교, 실거주를 결심한 경위, 거절 전후 사정, 말과 행동의 모순, 임차인이 형성한 신뢰의 훼손 가능성, 이사를 위한 준비 등을 종합합니다.

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판단의 핵심은 거절 당시 실거주 의사의 진정성입니다

대법원 2022다279795 사건에서는 실거주 주체에 관한 설명이 계약 만료 전, 소장, 준비서면에서 달라졌고 그 변화에 합리적인 설명이 없었습니다. 원고가 낸 부모의 외래진료확인서, 공인중개사 사실확인서, 인테리어 견적서만으로는 실제 거주 의사가 가공된 것이 아니라고 인정하기에 의문의 여지가 있다고 보았습니다. 대법원은 갱신거절이 적법하다고 본 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

따라서 임차인은 거절 통지서만 보관할 것이 아니라 실거주 주체와 이유가 언제 어떻게 바뀌었는지, 퇴거 뒤 주택이 실제로 사용됐는지 확인할 자료를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다. 반대로 임대인은 거절 시점의 계획과 이후 사정 변화를 일관되게 설명할 수 있어야 합니다.

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거절 뒤 임대하거나 매도했을 때의 손해배상책임

손해배상액은 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없다면 세 금액 중 큰 금액으로 합니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액입니다.

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항

매도는 조문이 규정한 ‘임대’와 달라 제6조의3 제5항을 그대로 적용할 수 있는지가 문제 됩니다. 하급심은 갱신거절 당시 실제 거주 의사가 없었다고 인정되면 제5항과 별개로 「민법」 제750조의 불법행위 책임을 인정했습니다(대전지방법원 2022나119150 등). 반대로 입주 한 달이 안 되어 매도했더라도 남편의 건강관리 문제로 매도했을 가능성을 배제하기 어렵다며 책임을 인정하지 않은 사례(수원지방법원 2021나86184)도 있어, 매도 사실만으로 결론이 정해지지는 않습니다.

공실로 비워 두는 경우는 새 임차인과 임대차계약을 체결한 것이 아니므로 「주택임대차보호법」상 손해배상책임을 부담하지 않는다고 봐야 합니다. 다만 갱신되었다면 보장되었을 2년이 지나기 전에 비워 둔 주택을 새로 임대하면 손해배상책임을 부담할 여지가 있습니다.

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계약갱신청구권 거부를 받았다면 이렇게 확인합니다

1. 계약서의 만료일과 체결·갱신일을 확인해 갱신요구 가능 기간을 계산합니다.
2. 갱신 의사는 문자나 통화에만 남기지 말고 내용증명 등 확인 가능한 방식으로 명확히 전달합니다.
3. 임대인의 거절 사유, 실거주 주체, 통지 시점과 이후 주택의 사용·임대·매도 상황을 확인할 자료를 보관합니다.
4. 퇴거 후 새 임대차나 매도 사실이 확인되면 손해의 내용과 발생 시점을 정리해 법률상담을 검토합니다.

보증금이 있는 계약은 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액이 환산월차임에 포함됩니다. 세 금액 중 실제 손해액을 주장하려면 그 손해를 증명해야 하므로 계약서와 보증금·차임 입금내역을 함께 보관해야 합니다.

핵심은 집주인이 실거주 의사를 표명했는지가 아니라, 법이 정한 기간 안에 거절했는지와 그 사유가 거절 당시 실제 계획이었는지입니다. 계약 만료일이 임박했다면 기간 계산부터 하고, 개별 사실관계와 최신 법령·판례를 확인한 뒤 대응해야 합니다.

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출처·참고자료

• 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의2·제6조의3
• 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」
• 국토교통부, 「주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권 관련 Q&A」(2020.7.30.)
• 대법원, 「건물인도」 2022다279795
• 인천일보, 「[법률Q&A] 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 거절 사유와 손해배상」
• 한국경제, 「계약갱신청구권 거절 사유 실거주 대법원 판결 손해배상」

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 8일 확인 기준입니다. 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 계약갱신 요구나 손해배상 청구 전에 관련 원문을 직접 다시 확인하시기 바랍니다.

본 글은 개별 임대차 분쟁에 대한 법률상담을 대신하지 않습니다.