월세와 전세 사이, 보증금을 맡기는 방식
월세 주택을 전세로 전환하는 「전월세 안심신탁」의 3자 약정 구조, 임차인 주거비 비교, 임대인 수익률 표기, 참여 조건과 2026년 신청·입주 절차를 공식 자료와 HUG 안내를 기준으로 정리합니다.
약정수익률은 연 4%대 또는 연 4~5% 수준으로 제시되어 아직 단일 확정값이 아니므로, 본문에서는 구간으로만 정리합니다.
전월세 안심신탁은 어떤 구조인가요?
전월세 안심신탁은 월세로 공급되던 주택을 전세 방식으로 바꾸어 임차인에게 제공하는 주거지원 사업이에요. 임대인·임차인·「전월세 안정화기구」가 한 약정을 맺고, 임차인이 전세금을 기구에 맡기면 기구가 운용수익을 임대인에게 지급해요.
전월세 안정화기구의 업무는 주택도시보증공사(HUG)가 맡습니다. HUG는 전세금 예치·운용·반환과 임대인·임차인 모집을 수행하고, 임대차가 끝나면 임차인에게 보증금을 반환하는 역할을 맡아요. 일반 전세처럼 임대인에게 목돈을 바로 넘기는 구조와 구분됩니다.
안정화기구의 투자 손실이 발생하더라도 임차인 전세금은 전액 보장되고, 임대인에게 지급하는 월 수익도 정상 지급될 예정입니다. 예치된 보증금은 HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 투자하는 구조이므로, 실제 책임 범위와 약정 내용은 사업 공고와 계약서에서 확인해야 합니다.
안정화기구-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결한 후, 임차인이 전세금을 기구에 예치한다.
국토교통부, 「월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장…’전월세 안심신탁’ 출시」
임차인에게 달라지는 주거비와 보증
임차인 관점에서 월세 74만원과 전세대출 이자 53만원의 비교는 서울 연립·다세대 주택을 놓고 계산한 사례예요. 주택가격 3억원, 전세금 2억원, 보증금 1천만원과 월세 74만원, 2026년 5월 전세자금대출 신규취급 평균금리 3.97%라는 가정이 함께 들어가요.
이 사례에서 전세로 바꾸면 월세 대신 대출 이자 중심으로 주거비를 계산하므로 월 부담이 약 20만원 낮아지고, 2년 기준으로는 약 504만원 절감된다는 계산이에요. 다만 전세금의 80%인 1억6천만원을 빌린다는 금액은 해당 사례의 계산 가정이지 모든 임차인에게 적용되는 한도는 아니에요.
실제 대출 가능 금액은 소득·주택·상품·보증 조건에 따라 달라져요. 본문 사례의 숫자를 버팀목전세자금이나 시중은행 대출의 승인 금액으로 읽으면 안 되고, 신청 전에는 선택한 상품의 한도·금리·보증 조건을 따로 확인해야 해요. 버팀목전세자금 일반가구 신규계약은 전세금액의 70% 이내이고 수도권 호당 한도는 1억2천만원(수도권 외 8천만원)이므로, 이 사례의 1억6천만원과는 달라요. 신혼가구·2자녀 이상 가구는 별도 비율과 한도가 적용돼요. HUG가 전세금을 예탁하고 반환하므로 전세금반환보증과 전세대출보증을 별도로 가입하지 않아도 되어 보증료 부담도 줄어들어요.
임대인 약정수익과 참여 조건
임대인에게는 월세를 직접 받는 대신 HUG가 전세금 운용수익을 매월 고정된 약정수익으로 지급해요. 공실이 생겨도 최대 2개월 동안 월수익을 보장하고, 등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입의무가 면제돼요.
약정수익률은 아직 단일 수치로 확정할 단계가 아니에요. 공식 자료에는 연 4%대 또는 연 4~5% 수준으로 제시되어 있으며, 최종 약정수익률은 사업 공고에서 확인해야 해요.
- 소득·연령·자산 등 별도 제한 없이 참여를 희망하는 누구나 신청할 수 있어요.
- 개인과 법인 모두 가능하고, 임대사업자 등록 여부도 별도 요건으로 두지 않아요.
- 주택 유형·소재지와 전세 또는 보증부월세 같은 계약 유형에는 원칙적으로 제한이 없어요.
- 보증부월세는 보증금과 월세를 전세금으로 환산해 적정 전세가 이내인지 확인해요.
다만 누구나 자동 승인된다는 뜻은 아닙니다. 위반건축물, 압류 등으로 주거 안정을 해칠 우려가 있는 주택, 시세 대비 전세보증금이 과도한 주택이나 고가주택은 참여가 제한될 수 있습니다. 8월 사업안의 ‘시세 20억원 이하 우선 시행’은 9월 말 공고에서 확인할 기준으로 구분하여야 합니다.
신청방법과 신청 시기, 3자 계약 절차
첫 회차 일정은 모집공고, 신청, 심사, 계약, 입주 순으로 진행됩니다. 날짜별 구간과 1회차 모집의 입주 조건은 아래 흐름으로 확인하면 됩니다.
- HUG 홈페이지 등에서 모집공고와 기본 조건을 확인합니다.
- 임대인은 단독으로 신청하고 HUG의 임차인 매칭을 받거나, 임차인을 구한 뒤 함께 신청할 수 있습니다.
- 심사를 통과하면 HUG·임대인·임차인이 3자 계약을 맺고, 임차인은 HUG가 지정한 계좌에 전세금 전액을 예탁합니다.
- 잔금을 낸 뒤 입주하고, HUG는 운용수익을 임대인에게 매월 지급합니다.
- 임대차가 끝나면 HUG가 임차인에게 보증금 전액을 반환합니다.
신청 경로는 HUG 홈페이지와 전국 지사이며, 임대인과 임차인이 미리 전세금 수준을 협의한 뒤 신청하는 방식도 가능합니다. 임차인을 아직 구하지 못한 임대인도 단독 신청 후 HUG의 매칭 지원을 받을 수 있습니다. 보증부월세도 참여할 수 있지만 환산전세금이 적정 전세가 이내여야 하고, 보증금 부분은 전액 예탁을 전제로 합니다. 신청 기간과 심사 결과는 해당 회차 공고문을 기준으로 확인해야 합니다.
예탁기간과 계약 전에 확인할 점
보증금 예탁기간은 별도 상한을 두기보다 임대차 기간에 연동합니다. 예를 들어 2년 전세계약이면 2년 예탁이 원칙이고, 계약을 갱신하면 변경 약정을 통해 예탁기간도 함께 연장합니다.
참여는 법적 의무가 아니라 임대인과 임차인의 자발적인 신청으로 이루어집니다. 참여자는 전세금 전액을 HUG에 예탁하는 조건을 받아들여야 합니다.
전세금 전액을 예탁하는 구조이며, 보증부월세는 보증금 부분 전액을 예탁해야 합니다.
지금 확인할 핵심은 공고문에 담길 약정서, 약정수익률, 주택 심사 기준입니다. 특히 약정수익률은 연 4%대와 연 4~5% 수준이라는 구간으로 확인하고, 단일 확정값으로 계산하지 않아야 합니다. 계약이나 대출을 결정하기 전에는 2026년 9월 말 HUG 공고와 개인별 금융기관 심사 결과를 기준으로 다시 판단하세요.
출처·참고자료
- 국토교통부, 「월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장…’전월세 안심신탁’ 출시」 (2026년 8월 20일)
- 주택도시보증공사, 「전월세 안심신탁」 사업 안내 (2026년 9월 확인)
- 주택도시기금, 「버팀목전세자금」
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 20일 확인 기준입니다. 약정수익률과 일부 요건·일정은 사업 공고에서 확정되므로 HUG의 2026년 9월 말 공고를 직접 확인하시기 바랍니다.
본 글은 부동산·금융 상담을 대신하지 않습니다.