실거주 사유 갱신거절의 판단 기준
계약갱신청구권 거부가 가능한 사유와 행사 기간을 정리하고, 실거주를 이유로 한 거절에서 임대인의 증명책임과 손해배상 판단 기준까지 사례와 함께 설명합니다.
계약이 끝난다는 통지만 받으면 바로 집을 비워야 하는지, 집주인이 실거주를 말하면 무조건 갱신을 거절할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 같은 ‘거절’이라도 법에서 정한 사유와 통지 시기를 지켰는지가 먼저입니다.
계약 만료 전, 갱신요구 시기를 먼저 봅니다
현재 기준으로 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인이 이 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 묵시적 갱신의 존속기간은 2년입니다.
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약부터는 마지막 시점이 1개월 전에서 2개월 전으로 바뀌었습니다. 따라서 오래된 계약은 체결·갱신 시점과 만료일을 함께 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 것만으로 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지는 않지만, 묵시적 갱신 뒤에도 행사 요건을 갖추면 별도로 요구할 수 있습니다.
임대인의 거절은 정당한 사유가 있어야 합니다
임대인은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 법이 정한 거절 사유는 제6조의3 제1항 단서의 9개 호이며, 임대인과 그 직계존속·직계비속의 실제 거주는 그중 제8호입니다.
계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되면 존속기간은 2년입니다. 갱신계약은 종전 계약과 같은 조건이 원칙이지만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 조정될 수 있습니다. 다만 임차인은 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아니며, 해지를 통지한 뒤 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
실거주를 이유로 한 거절은 말만으로 충분하지 않습니다
실거주는 법이 인정하는 갱신거절 사유입니다. 다만 실제 거주할 사람의 범위가 중요합니다. 임대인 본인뿐 아니라 직계존속과 직계비속이 포함되지만, 배우자는 직계존속·직계비속에 해당하지 않습니다. 누구에게 어떤 생활상 필요가 있어 입주하려는지 거절 당시 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다.
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, … 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.
대법원, 「건물인도」 2022다279795
대법원은 실거주 사유가 진정하다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 보았습니다. 판단할 때는 임대인의 주거 상황과 가족의 직장·학교, 실거주를 결심한 경위, 거절 전후 사정, 말과 행동의 모순, 임차인이 형성한 신뢰의 훼손 가능성, 이사를 위한 준비 등을 종합합니다.
판단의 핵심은 거절 당시 실거주 의사의 진정성입니다
대법원 2022다279795 사건에서는 실거주 주체에 관한 설명이 계약 만료 전, 소장, 준비서면에서 달라졌고 그 변화에 합리적인 설명이 없었습니다. 원고가 낸 부모의 외래진료확인서, 공인중개사 사실확인서, 인테리어 견적서만으로는 실제 거주 의사가 가공된 것이 아니라고 인정하기에 의문의 여지가 있다고 보았습니다. 대법원은 갱신거절이 적법하다고 본 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했습니다.
따라서 임차인은 거절 통지서만 보관할 것이 아니라 실거주 주체와 이유가 언제 어떻게 바뀌었는지, 퇴거 뒤 주택이 실제로 사용됐는지 확인할 자료를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다. 반대로 임대인은 거절 시점의 계획과 이후 사정 변화를 일관되게 설명할 수 있어야 합니다.
거절 뒤 임대하거나 매도했을 때의 손해배상책임
손해배상액은 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없다면 세 금액 중 큰 금액으로 합니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액입니다.
임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항
매도는 조문이 규정한 ‘임대’와 달라 제6조의3 제5항을 그대로 적용할 수 있는지가 문제 됩니다. 하급심은 갱신거절 당시 실제 거주 의사가 없었다고 인정되면 제5항과 별개로 「민법」 제750조의 불법행위 책임을 인정했습니다(대전지방법원 2022나119150 등). 반대로 입주 한 달이 안 되어 매도했더라도 남편의 건강관리 문제로 매도했을 가능성을 배제하기 어렵다며 책임을 인정하지 않은 사례(수원지방법원 2021나86184)도 있어, 매도 사실만으로 결론이 정해지지는 않습니다.
공실로 비워 두는 경우는 새 임차인과 임대차계약을 체결한 것이 아니므로 「주택임대차보호법」상 손해배상책임을 부담하지 않는다고 봐야 합니다. 다만 갱신되었다면 보장되었을 2년이 지나기 전에 비워 둔 주택을 새로 임대하면 손해배상책임을 부담할 여지가 있습니다.
계약갱신청구권 거부를 받았다면 이렇게 확인합니다
- 계약서의 만료일과 체결·갱신일을 확인해 갱신요구 가능 기간을 계산합니다.
- 갱신 의사는 문자나 통화에만 남기지 말고 내용증명 등 확인 가능한 방식으로 명확히 전달합니다.
- 임대인의 거절 사유, 실거주 주체, 통지 시점과 이후 주택의 사용·임대·매도 상황을 확인할 자료를 보관합니다.
- 퇴거 후 새 임대차나 매도 사실이 확인되면 손해의 내용과 발생 시점을 정리해 법률상담을 검토합니다.
보증금이 있는 계약은 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액이 환산월차임에 포함됩니다. 세 금액 중 실제 손해액을 주장하려면 그 손해를 증명해야 하므로 계약서와 보증금·차임 입금내역을 함께 보관해야 합니다.
핵심은 집주인이 실거주 의사를 표명했는지가 아니라, 법이 정한 기간 안에 거절했는지와 그 사유가 거절 당시 실제 계획이었는지입니다. 계약 만료일이 임박했다면 기간 계산부터 하고, 개별 사실관계와 최신 법령·판례를 확인한 뒤 대응해야 합니다.
출처·참고자료
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의2·제6조의3
- 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」
- 국토교통부, 「주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권 관련 Q&A」(2020.7.30.)
- 대법원, 「건물인도」 2022다279795
- 인천일보, 「[법률Q&A] 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 거절 사유와 손해배상」
- 한국경제, 「계약갱신청구권 거절 사유 실거주 대법원 판결 손해배상」
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 8일 확인 기준입니다. 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 계약갱신 요구나 손해배상 청구 전에 관련 원문을 직접 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 개별 임대차 분쟁에 대한 법률상담을 대신하지 않습니다.