현재 법정 기준과 시장 통계는 따로 확인해야 해요
전월세 전환율 계산기를 사용할 때 필요한 현행 법정 산정률 5.00%를 먼저 확인하고, 오래된 계산기 기본값·2020년 예시 금액·기관별 시장 통계를 구분해 계산 순서와 확인 기준을 정리했습니다.
계산기에 표시된 숫자가 모두 같은 뜻은 아닙니다. 법에서 임대차 당사자 사이의 전환 상한으로 정한 산정률, 실제 계약을 모아 산출한 통계, 보증심사에 사용하는 환산율은 산출 목적과 적용 장면이 달라요.
현행 법정 산정률은 기준금리와 시행령 이율로 계산합니다
결론부터 말하면, 2026년 8월 27일 한국은행 기준금리 3.00%를 기준으로 주택의 현행 법정 산정률은 5.00%입니다. 「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 바꿀 때 은행 대출금리 등을 고려한 대통령령상 비율과 기준금리에 대통령령 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 넘지 못하게 해요.
시행령 제9조의 현행 이율은 연 2%이고 다른 기준은 연 10%입니다. 따라서 이 글에서 말하는 5.00%는 기준금리 3.00%에 이율 2.00%를 더해 확인한 수치이며, 두 기준 중 더 낮은 비율을 적용한다는 원칙까지 함께 확인해야 합니다.
다만 5.00%가 모든 전월세 계약에 자동으로 적용되는 시장 평균이라는 뜻은 아니에요. 법정 상한이 문제 되는 장면과 지역·유형별 실거래 통계가 사용되는 장면을 나눠서 봐야 계산기 결과를 계약 판단에 제대로 활용할 수 있습니다.
법정 전환율은 존속 중인 임대차에서 보증금 일부를 월차임으로 바꿀 때의 제한이고, 새로 맺는 계약의 보증금·월세 조합을 정하는 시장 가격표는 아닙니다. 계산기를 열기 전에 어떤 목적의 숫자가 필요한지부터 정해야 해요.
전월세 전환율 계산기는 전환금액부터 넣어야 합니다
전월세 전환율 계산기는 입력값이 무엇을 뜻하는지 먼저 확인한 뒤 사용해야 합니다. 보증금을 얼마 줄이고 그 금액을 월세로 바꿀지 정한 다음, 전환금액에 연간 전환율을 곱하고 12개월로 나누는 방식이 기본이에요.
예를 들어 전세 5억원에서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 장면에서는 전체 보증금이 아니라 실제로 전환하는 금액을 기준으로 계산해야 합니다. 전체 보증금에 비율을 곱하면 월세를 과대 계산할 수 있으니, 전세보증금·월세보증금·월차임을 각각 구분해 입력하세요.
렌트홈은 환산보증금과 임대료 인상률을 함께 계산하는 도구입니다. 자동 계산 결과도 참고사항이므로 입력을 마친 뒤 적용 기준일과 실제 계약 조건을 다시 대조해야 해요.
임대차분쟁조정위원회 계산기는 세 곳을 먼저 확인하세요
임대차분쟁조정위원회 계산기를 열었다면 결과 숫자부터 현재 산정률로 인용하면 안 됩니다. 확인 기준일 현재 화면에는 최신 기준금리 변동표, 하단 산식 설명, 입력칸의 초기값이 서로 같은 최신 기준을 반영하지 않는 세 지점이 남아 있어요.
초기값을 수정하지 않으면 최신 법정 기준보다 낮은 결과가 나오지만, 그것은 화면에 남은 입력값을 합산한 결과일 뿐입니다. 따라서 계산기 화면의 결과를 현재 산정률로 인용하지 않고, 최신 기준금리와 시행령 이율로 다시 확인해야 해요.
이 도구를 사용해야 한다면 한국은행 기준금리 입력란을 3.00%로 고쳐 넣은 다음, 어떤 보증금 차액을 월차임으로 전환하는지 별도로 검산하세요. 법정 기준은 법령과 최신 기준금리 공시로 확인하고 계산기는 보조 수단으로 두는 편이 안전합니다.
생활법령정보의 2020년 예시 금액은 현재 기준으로 다시 계산합니다
법제처 생활법령정보에는 현행 산식이 기재되어 있지만, 같은 화면의 전세에서 월세로 바꾸는 예시 금액은 2020년 자료에서 옮겨온 상태입니다. 그래서 산식과 사례 금액을 모두 현행 기준으로 받아들이면 안 되고, 예시의 작성 시점과 현재 기준을 나누어 확인해야 합니다.
생활법령정보에 남은 예시 금액은 당시 기준금리와 당시 시행령 이율을 적용해 산출된 결과입니다. 시행령상 이율이 2020년 9월 29일 개정된 뒤에는 현재 기준금리와 현행 이율을 반영해 전환금액에 연율을 곱하고 12로 나누어 다시 계산해야 해요.
따라서 생활법령정보는 현행 산식을 확인하는 출발점으로는 유용하지만, 화면의 예시 금액은 현재값으로 그대로 인용하지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사하는 중 전세를 월세로 바꾸는 장면이라면 임차인 동의 여부와 법정 전환율 적용을 함께 확인하셔야 해요.
서울시와 한국부동산원 통계는 집계 단위와 목적이 다릅니다
법정 산정률과 실제 전월세전환율 통계는 같은 개념이 아닙니다. 서울주택 정보마당은 서울시 확정일자 신고자료를 분기 단위로 제시하고, 한국부동산원은 월 단위 통계로 공표하면서 동일단지·동일면적의 추정 전세금을 월세계약에 적용하는 방식으로 산정해요. 그래서 서울 연립·다세대 2026년 2분기 통계처럼 5.5%가 법정 산정률 5.00%보다 높게 보이는 경우도 있지만, 이는 법정 상한을 넘겨도 된다는 뜻이 아닙니다.
따라서 서울시 통계와 한국부동산원 통계는 어느 한쪽의 오류라고 볼 수 없습니다. 작성 기관, 집계 기간, 단위와 통계 목적이 다르므로 자치구별 분기 흐름을 볼 때와 전국·시도 월간 비교를 할 때 각각 해당 출처를 사용해야 해요. 전국주택가격동향조사의 평균·중위 주택가격 결과는 참고 사항으로 이용해야 하므로, 이 가격 결과도 확정된 시세나 법정 기준처럼 단정하지 않아야 합니다.
주택금융공사의 전월세전환율과 한국부동산원의 전국 전월세전환율도 같은 방식으로 구분해야 합니다. 앞선 수치는 전세자금보증 심사에서 임차보증금을 재산정할 때 사용하는 최근 6개월 산술평균이고, 뒤의 수치는 특정 월의 시장 통계예요. 둘을 법정 상한이나 동일 시점 시세로 바꾸어 인용하면 사용 목적이 달라집니다.
계약 전에는 법정 상한·시장 통계·보증심사 수치를 나눠 보세요
실제 계약을 검토할 때는 세 단계를 나누면 됩니다. 첫째, 보증금에서 월세로 바꾸는 전환금액을 확인합니다. 둘째, 존속 중인 임대차의 전환 상한을 확인할 때 최신 기준금리와 시행령 이율로 법정 산정률을 다시 계산해요. 셋째, 지역 시세나 보증심사 금액이 필요하다면 그 목적에 맞는 통계를 따로 선택합니다.
법정 산정률은 임대차 전환 상한, 시장 전월세전환율은 실거래 통계, 보증심사 전환율은 보증금 재산정 기준입니다.
정리하면 현재 계산 기준은 2026년 8월 27일 기준금리와 현행 시행령을 반영한 5.00%입니다. 오래된 계산기의 결과, 생활법령정보의 2020년 예시 금액, 한국부동산원의 평균·중위 주택가격 결과는 각각 기준일과 용도를 명시해야 정확해요. 계약서에 적용할 금액은 당사자 조건과 계약 시점에 따라 달라질 수 있으므로 서명 전 해당 기관의 최신 화면과 법령을 직접 다시 확인하시기 바랍니다.
출처·참고자료
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제7조·제7조의2
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령」 제8조·제9조
- 찾기쉬운 생활법령정보, 「보증금의 월세 전환」
- 국토교통부, 「주택임대차보호법 개정 법률안 국회 본회의 통과」(2020.7.30.)
- 렌트홈, 「임대료인상률 계산기」
- 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회, 「주택 전월세 전환 계산기」
- 한국은행, 「한국은행 기준금리 추이」
- 서울주택 정보마당, 「전월세 전환율」
- 한국주택금융공사, 「2026년 상반기 전월세전환율 안내」
- 한국부동산원, 「전국주택가격동향조사」 월간 시계열 통계표 및 2026년 8월 결과
위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 19일 확인 기준입니다. 기준금리·법령·계산기·통계는 갱신될 수 있으므로 계약·보증심사 전에 해당 기관의 최신 내용을 직접 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 법률·임대차·금융 상담을 대신하지 않습니다.