공시가격 – Chakob

12월 납부고지서를 받기 전에 확인할 것

종합부동산세는 12월 고지서를 받기 전까지 액수를 알기 어렵습니다. 홈택스 간이세액계산 화면에 들어가는 세 단계와 입력해야 할 항목, 그 항목이 세액으로 바뀌는 순서를 국세청 자료와 법령, 정부 보도자료로 확인해 정리했습니다.

간이세액계산 화면은 로그인 없이 들어갈 수 있고, 귀속연도도 2026년부터 2022년까지 선택할 수 있어요. 다만 결과는 지방자치단체 조례 등으로 인한 재산세 변동 등의 사유로 실제 부과세액과 차이가 날 수 있습니다.

홈택스 간이세액계산, 검색창으로 들어갑니다

간이세액계산 화면의 주소를 브라우저에 그대로 입력하면 홈택스 메인으로 되돌아옵니다. 계산 화면은 홈택스 안에서 한 번 더 찾아 들어가야 하는데, 그 단계가 아래 셋이에요.

홈택스 간이세액계산 화면에 들어가는 세 단계 — 주소를 직접 입력해서는 들어갈 수 없습니다

계산 화면은 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지 세 가지로 구분되어 있습니다. 주택과 주택 부속토지는 주택 쪽에서 계산하고, 주택이 여러 채라면 공시가격과 조정대상지역 여부, 재산세 감면 여부를 주택마다 건건이 입력해야 해요. 다가구주택은 1개 동 단위로 입력합니다.

입력 항목은 네 가지로 구분됩니다

입력 항목은 납세자 기본사항에서 시작해 상세 계산항목까지 이어집니다. 공시가격과 조정대상지역 여부는 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 입력해야 하므로, 화면을 열기 전에 미리 확인해 두는 편이 빠르죠.

주택분 종합부동산세 간이세액계산의 네 가지 입력 항목 — 세액공제 항목은 5년 이상 보유했거나 60세 이상일 때 입력합니다

주택유형은 「1세대1주택」과 특례주택으로 구분해 선택합니다. 특례주택에는 대체취득주택, 상속주택, 지방 저가주택, 타인 소유 주택의 부속토지가 들어가요.

1개의 주택은 반드시 ‘1세대1주택’으로 선택해야 정확하게 세액계산을 할 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
국세청 홈택스, 「종합부동산세 간이세액계산」

일시적 2주택, 1주택과 상속주택·지방 저가주택을 함께 보유한 경우는 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 1세대 1주택자로 보고, 부부 공동명의 1주택도 특례를 신청하면 1세대 1주택에 해당해요. 납세자 기본사항의 1세대1주택 여부를 여로 선택하는지 부로 선택하는지에 따라 뒤에서 공제하는 금액이 달라지니, 이 항목부터 꼼꼼히 확인해야 합니다.

공제금액에서 세액이 먼저 결정됩니다

계산은 과세유형별로 공시가격을 인별 합산하는 데서 시작합니다. 합산액에서 공제금액을 차감한 다음 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이고, 차감한 금액이 0보다 작으면 과세표준도 0으로 봐요.

과세유형별 공제금액과 공정시장가액비율 — 2026년 12월 고지분에 적용되는 현행 기준입니다

그래서 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 공제금액을 넘지 않는 한 주택분 과세표준이 0이 되고, 주택분 세액도 0원으로 끝납니다. 간이세액계산을 실행하기 전에 위 표의 한 줄만 맞춰 봐도 결과의 방향이 보이죠.

주택 수에 따른 주택분 종합부동산세 과세표준 구간별 세율과 누진공제 — 보유 주택 수에 따라 25억원 구간부터 세율이 달라집니다

산출세액은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 차감한 뒤, 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 한 번 더 공제한 금액입니다. 재산세와 종합부동산세가 같은 금액에 이중으로 부과되지 않도록 조정하는 단계죠. 여기에 직전연도 재산세와 종합부동산세 합계액의 150%를 넘는 세액은 없는 것으로 보는 세부담 상한까지 적용하면 그해에 납부할 세액이 산출됩니다.

1세대 1주택자가 더 받는 세액공제와 공동명의 특례

1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별 공제와 보유기간별 공제를 한 번 더 받습니다. 두 공제는 중복 적용할 수 있고 합계 한도는 80%예요.

1세대 1주택자의 연령별 공제율과 보유기간별 공제율 — 과세기준일 현재를 기준으로 판정합니다

보유기간은 취득일부터 산정하지만 예외가 둘 있습니다. 배우자에게 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터, 재개발·재건축으로 새로 지은 주택은 멸실된 주택의 취득일부터 산정해요.

공동명의 1주택자 특례를 신청한 경우와 부부가 각각 납세하는 경우의 비교

부부 공동명의는 신청 여부로 달라집니다

9월 16일~30일 신청

과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 신청할 수 있어요.

「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」와 혼인관계증명서를 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할세무서장에게 제출
최초 신청한 연도의 다음 해부터는 신청 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다
배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 특례가 적용되지 않아요

합산배제 신고도 같은 기간에 받습니다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지는 9월 16일부터 30일까지 신고하면 종합부동산세에서 과세제외돼요.

고지서는 12월 1일부터, 개편안은 아직 법이 아닙니다

관할세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 15일까지 부과·징수하고, 납부고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급됩니다. 신고납부 방식을 택하면 같은 기간에 과세표준과 세액을 직접 신고하고 납부해요.

종합부동산세 분납 구간과 농어촌특별세, 신용카드 납부 한도 — 납부기한이 토요일이나 공휴일이면 그다음 첫 평일이 기한입니다

「2026년 세제개편안」은 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정됐고, 9월 3일까지 국회에 제출되어 정기국회에서 심사될 예정입니다. 부처협의와 입법예고를 거치면서 비거주 1주택의 기본공제를 축소하려던 안과 세부담 상한을 상향하려던 안은 모두 현행 유지로 되돌아왔어요.

2026년 세제개편안의 종합부동산세 당초안과 수정안 대조 — 국무회의에서 확정된 정부안이며 국회 심사가 남아 있습니다

그래서 올해 고지분을 계산할 때 넣을 기준은 시행 중인 「종합부동산세법」의 공제금액과 시행령의 공정시장가액비율입니다. 개편안의 숫자는 국회 심사를 마쳐야 확정되므로 두 기준을 섞지 않는 편이 안전해요.

출처·참고자료

위 자료를 수집·분석하여 본문 작성에 참고하였으며 2026년 9월 14일 확인 기준입니다. 「2026년 세제개편안」은 국무회의를 통과한 정부안이라 국회 심사 과정에서 공제금액이 달라질 수 있으므로, 계산 직전에 해당 시점의 기준을 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글은 세무 상담이나 세무대리를 대신하지 않습니다.

[태그:] 공시가격

종부세 계산기 입력값과 공제금액 정리 (1세대 1주택은 공시가격 12억까지 0원)